나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13627 [1] 서울특별시 성북구 동선동5가 172-16 어반스톤동선 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동선동5가 소재 지하철 "성신여대입구역" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 소규모 점포 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(성신여대입구역)이 소재 하는 등 제반 대중교통수단 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상4층 건으로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

어반스톤동선 제1층 제102호로서, 다세대주택으로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률> ,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 :2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임, 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 성북구 동선동5가 172-16번지 소재 어반스톤동선 1층 102호에 위치한 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13627 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 328,000,000원입니다.

토지 면적은 21.59㎡ (약 6.53평)이며, 건물 면적은 29.96㎡ (약 9.06평)입니다.

본 건물의 건축년도는 2020년이며, 철근콘크리트구조의 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

채권자는 이OO이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 동선동5가에 위치하며, 지하철 4호선 성신여대입구역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 소규모 점포 등이 혼재하여 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 경기광주세무서장의 압류(갑4)이며, 이보다 앞선 권리로는 이치현의 주택임차권(을3)이 있습니다.

주택임차권(을3)은 권리자 이치현, 권리금액 금318,000,000원으로, 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 이치현은 2020년 11월 10일 전입하였으며, 확정일자는 2020년 10월 15일 (1차 보증금) 및 2022년 12월 22일 (1차 보증금 증액분 8,000,000원)입니다.

임차인의 총 보증금은 318,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

배당신고일자는 2024년 10월 23일이며, 대항력이 있습니다.

등기부채권 총액은 318,000,000원입니다.

물건명세서에 따르면, 을구 3번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13627)도 이치현의 채권으로 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 어반스톤동선은 2020년에 건축된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

주변 지역은 주택가와 소규모 상업시설이 혼재된 지역입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물인 어반스톤동선 4층(전용 27.47㎡)이 2026년 7월 310,000,000원에 거래되었습니다.

인근의 다른 다세대주택(반석빌 1층, 전용 29.23㎡, 2014년식)은 2025년 12월 150,000,000원에 거래되었으며, 더하우스 2층(전용 49.54㎡, 2016년식)은 2026년 3월 400,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 29.96㎡에 해당하는 다세대주택으로, 이를 기준으로 주변 시세를 환산하면 제곱미터당 약 470만원에서 510만원 수준으로 추정됩니다. 이는 약 1.4억원에서 1.53억원 범위에 해당합니다.

현재 본건의 감정가는 328,000,000원으로, 이는 인근 유사 물건들의 직접적인 매매 시세보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 성신여대입구역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

또한, 본건은 교육환경보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 특정 시설 입점에 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 인지된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이치현의 존재입니다.

임차인의 보증금은 318,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

이는 본건의 감정가(328,000,000원)와 거의 동일한 금액으로, 낙찰 후 인수해야 하는 금액이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 등) 등의 제한사항이 존재하지만, 경매 낙찰 후 직접적인 사용에 큰 제약이 되는 경우는 드뭅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 건축된 신축급 다세대주택으로, 성신여대입구역 역세권이라는 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만, 318,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

본건의 감정가(328,000,000원)가 임차인의 보증금(318,000,000원)과 거의 일치하므로, 낙찰가가 감정가 수준에서 결정될 경우, 임차인이 전액 배당받지 못하면 매수인의 부담이 매우 커지게 됩니다.

따라서 본건은 권리분석, 특히 예상 배당표를 면밀히 검토하고, 임차인의 실제 배당 가능 금액을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2020년 준공 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 성신여대입구역 인근으로 교통이 편리하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 인수 시 추가 수익 가능성: 임차인의 보증금 인수 리스크를 감수하고, 시세보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 장기적으로 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 고위험 고수익 투자 전략입니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 328,000,000원입니다.

가장 중요한 요소는 선순위 임차인 이치현의 보증금 318,000,000원이며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 9평)의 다세대주택은 약 1.4억원 ~ 1.53억원 수준으로 거래되고 있습니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 인수해야 한다면, 낙찰가에 인수 보증금(318,000,000원)이 추가되므로, 실제 총 취득가는 매우 높아지게 됩니다.

따라서, 매수인의 총 취득가가 주변 시세(1.4억~1.53억원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이러한 점을 고려할 때, 본건은 임차인의 보증금 318,000,000원 수준 이하로 입찰가를 결정해야 하며, 보증금 인수 부담을 최소화할 수 있는 가격으로 접근해야 합니다.

예상 배당표를 통해 임차인이 얼마를 배당받을 수 있는지 확인하는 것이 필수적입니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높다고 판단될 경우, 낙찰가는 318,000,000원 이하로 결정되어야 합니다.

예상 입찰가: 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.