나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13820 [1] 서울특별시 강북구 번동 446-59 스카이캐슬 5층 507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "수유역" 남측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택,오피스텔,근린생활시설,업무시설 등이 혼재하여 소재하는 등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 짖출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 수유역(지하철4호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건 내 5층 507호로서 외벽:석재타일붙임 마감 등. 내벽:벽지도배,타일붙임 마감 등. 창호:PVC프레임 창임.

이용상태

2021.11.25일자로 사용승인되고, 도시형생활주택 원룸형으로 이용중임. 방1,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설,도시가스보일러에 의한 개별난방설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,스프링클러 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 평지로서 도시형생활주택 원룸형 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외, 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<강북구 번동 446-59소재> 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <강북구 수유동 466-61소재> 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(서울특별시고시 제2022-342호)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <강북구 수유동 466-62소재> 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13820 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강북구 번동 446-59 스카이캐슬 5층 507호

토지면적: 4.12㎡ (약 1.25평)

건물면적: 14.20㎡ (약 4.29평)

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2021년 11월 25일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

층수: 15층 건물 중 5층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 208,000,000원

토지/건물 지분: 각 4.12㎡ / 14.2㎡

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "수유역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 수유역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남동측으로는 노폭 약 8미터 내외, 북서측으로는 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2024년 8월 16일 접수된 을1구 번 주택임차권등기(권리자: 이예림, 금액: 170,000,000원)는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 14일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 / 이예림)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 9일

확정일자: 2022년 7월 7일

배당신고일자: 2024년 8월 16일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 을1구 주택임차권자로 등기되어 있습니다.

3.3. 인수 보증금

명시된 "인수 보증금 합계: 0원" 정보와 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목의 선순위 임차권 인수 가능성이 상충됩니다. 권리분석상 을1구 임차인의 보증금 170,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

3.4. 등기부상 권리 현황

말소기준권리(갑7, 2024.06.12.자 가압류)보다 선순위인 을1구 주택임차권(2022.08.09.자, 이예림, 170,000,000원)이 존재합니다. 기타 갑10(강제경매), 갑11(압류) 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,570,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 수유역 인근에 위치하여 상업시설 및 업무시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

수유역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 시설을 통한 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 본 건물은 도시형생활주택 원룸형으로 구성되어 있으며, 방 1개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 가능합니다.

5.2. 건물 설비

위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 가능성

가장 큰 리스크는 을1구 주택임차권(이예림, 170,000,000원)의 보증금 인수 가능성입니다. 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가합니다.

6.2. 도시형생활주택의 특성

소형 면적(약 4.29평)의 도시형생활주택으로, 1인 가구 수요에 국한될 수 있으며, 향후 재건축이나 대규모 개발 시 일반 아파트 대비 영향이 다를 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 번동, 수유역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 이용이 편리하고 건물 연식(2021년 사용승인)이 비교적 짧아 양호한 상태를 기대할 수 있습니다. 그러나 1.7억원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 배당을 통해 전액 변제됨을 시사하는 것이라면 투자 가치가 있겠으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에서 명시된 인수 가능성을 최우선으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 4호선 수유역 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리하며, 젊은 층 및 직장인 수요를 타겟으로 할 수 있습니다.

8.2. 소형 면적

전용면적 약 4.29평으로 1인 가구에게 적합한 소형 주거 공간입니다.

8.3. 신축급 건물

2021년 사용승인이 완료되어 비교적 최신 건물로, 내부 상태 및 건물 가치 측면에서 장점을 가집니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 JSON 데이터에 따르면, 인근 다세대주택의 면적 대비 거래 금액은 14,000만원 ~ 19,000만원으로 추정됩니다. 본건 면적(약 4.29평)에 평당 가격(약 1,087만 원~1,135만 원)을 단순 적용하면 약 4,700만 원 ~ 4,870만 원 수준의 시장 가치가 산출됩니다. 그러나 이는 다세대주택 기준이며, 본건 도시형생활주택의 실질 가치와는 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 제공된 시세 데이터와 감정가 208,000,000원 간에 큰 차이가 있어, 주변 시세 정보의 신뢰성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본건의 가장 큰 투자 변수는 을1구 임차인(이예림)의 170,000,000원 보증금 인수 여부입니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 명시된 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 따라서 본 물건의 총 투자 비용은 "낙찰가 + (170,000,000원 - 배당받은 금액)"이 됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

선순위 임차 보증금 170,000,000원의 인수 가능성이 존재하므로, 낙찰가 자체보다는 총 투자 비용을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다. 만약 인수 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 본인의 총 투자 가능 금액에서 인수 보증금을 제외한 금액을 낙찰가 상한선으로 설정해야 합니다.

제시된 주변 시세와 감정가 간의 괴리, 그리고 인수 보증금의 불확실성으로 인해 정확한 예상 입찰가 산정은 매우 어렵습니다. 그러나 보수적인 관점에서, 만약 인수 보증금 170,000,000원이 발생하지 않는다고 가정하고, 감정가 208,000,000원의 70~80% 수준을 적용한다면, 145,600,000원 ~ 166,400,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 위 입찰가는 170,000,000원의 보증금 인수 가능성을 배제한 추정치이므로, 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금액을 고려하여 총 부담액이 본인의 투자 한도를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

9.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.