나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13831 [1] 서울특별시 강북구 수유동 296-31 신성젠트리스 3층 303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.12.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수초등학교"북동측 인근에 위치(인수봉로72길 15-30)하며, 본건 주위는 각급 학교, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건(사용승인일:2015.10.26) 내 3층 303호로서, 외 벽: 벽돌조쌓기 마감 등. 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창 호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2 공통 : 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),고도지구(28m이하),소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공 방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13831 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 296-31 신성젠트리스 3층 303호

건물명: 신성젠트리스

용도: 다세대주택

층: 3층

건물면적: 41.41㎡ (약 12.5평)

토지면적: 25.45㎡ (토지 지분)

건축년도: 2015년

감정가: 300,000,000원 (삼억원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각급 학교, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(2015.10.26 사용승인) 내 3층 303호. 외벽: 벽돌조 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감.

접근성

본건 서측으로 노폭 약 6M 내외의 도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리

2021년 7월 7일 접수된 이종연 근저당권 (을5)

인수되는 권리

을구 6번 주택임차권 (임차인: 이*나)

* 임대차보증금: 230,000,000원

* 전입일자: 2021년 4월 23일

* 확정일자: 2021년 3월 9일

* 대항력: 있음

* 물건명세서상, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수함.

말소되는 권리

소유권보존, 소유권이전, 근저당권(말소기준권리 제외), 압류 등 (을구 6번 임차권 등기 제외)

기타 권리사항

한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해자 지원 관련 법률에 따라 2026년 7월 22일 우선매수신고서를 제출함.

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 인수초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 주거지로서의 기본적인 상권 기능 보유.

최근 실거래 사례 분석

* 2009년식, 60.88㎡ 다세대주택 (상아주택): 2026년 7월 7일, 26,650만원에 거래.

* 2015년식, 44.5㎡ 다세대주택 (북한산드림빌): 2026년 7월 7일, 20,000만원에 거래.

* 1993년식, 41㎡ 다세대주택 (세윤하이츠(A)): 2026년 7월 1일, 15,000만원에 거래.

본건(2015년식, 41.41㎡)과 유사한 연식 및 면적의 '북한산드림빌'이 2억원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가(3억원)는 시세 대비 다소 높은 편으로 판단됨.

5. 생활정보

편의시설: 인수초등학교 인근 위치.

교통: 대중교통 이용 편리, 차량 접근 용이.

건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기 설비 갖춤.

주변 환경: 주거 편의성이 양호한 주택 밀집 지역.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 이*나 임차인의 보증금 2억 3천만원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소임.

LH의 우선매수권 행사 가능성: 전세사기 피해자 지원 목적으로 LH가 우선매수권을 신고한 것은, 본 건의 리스크를 가중시키거나 혹은 상황을 복잡하게 만들 수 있는 요인임. LH가 우선매수권을 행사할 경우, 일반 입찰자의 낙찰 기회는 제한됨.

감정가의 적정성: 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 인수 보증금 부담까지 고려하면 실질적인 투자 가치 재평가가 필요함.

내부 확인의 어려움: 폐문 등으로 인한 정확한 내부 상태 파악 불가. 입찰 전 반드시 현장 재확인 필요.

토지이용계획 상 각종 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제 사항 존재.

주변 혐오시설 정보:

서울특별시 강북구 수유동 296-31 및 인수초등학교 주변에 대한 혐오시설 정보 검색 결과, 특별히 확인된 위험 시설은 없었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 2015년식 신축급 다세대주택으로, 인수초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리 분석상 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 이*나 씨가 존재하며, 보증금 2억 3천만원 중 미회수 금액은 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다. 특히, 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 신고한 것은 전세사기 이슈와 연관된 것으로 보이며, 이는 본 건의 리스크를 가중시키거나 혹은 상황을 복잡하게 만들 수 있는 요인입니다. LH의 우선매수권 행사 여부와 임차인의 보증금 회수율에 따라 매수인의 실질 부담액이 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급(2015년식) 다세대주택으로서의 기본적인 상품성.

인수초등학교 인근의 안정적인 주거지 입지.

LH의 우선매수권 행사 가능성으로 인한 불확실성 존재. 만약 LH가 포기하고 일반 입찰로 진행된다면, 인수 보증금을 고려한 신중한 접근 필요.

향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

최근 시세 분석: 유사한 연식(2015년)과 면적(44.5㎡)의 다세대주택이 20,000만원에 거래된 바 있습니다. 본건(41.41㎡)의 순수 건물 가치는 약 1.8억~2억원 수준으로 추정됩니다.

매수인이 인수해야 할 보증금: 230,000,000원

고려사항:

* LH의 우선매수권 행사 시, 일반 입찰자의 낙찰 기회는 제한됩니다.

* 만약 LH가 우선매수권을 포기하고 일반 입찰에 참여할 경우, 인수해야 할 보증금 2.3억원을 고려하면, 추가적으로 지불할 수 있는 금액은 매우 제한적입니다.

* 건물의 실질 가치와 인수 보증금을 합한 총 부담액이 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 입찰해야 합니다.

예상 입찰가: 인수 보증금 2.3억원을 제외하고, 본건의 순수 건물 가치와 잠재적 이익을 고려했을 때, 1억원 ~ 1.5억원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (총 부담액: 약 3.3억 ~ 3.8억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.