나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13822 [1] 서울특별시 강북구 수유동 510-15 더갤러리 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2025.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 수유동 소재 "한신대학교 신학대학원" 북서측 인근에 위치함. 주위는 공동주택 및 단독주택,아파트단지,일부 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 우이신설 "화계역"이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층건 중 2층 202호로서 외벽:외장석재 등. 내벽:벽지붙임,일부타일붙임 등. 창호:하이샷시창호임.

이용상태

2013.08.28일자로 사용승인되고, 방3,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,승강기설비,도시가스보일러에 의한 난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단지로서 인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형 토지임. 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 세로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

510-15토지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 자연경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 510-16토지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 및 기본 사항

2.

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13822 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 510-15 더갤러리 2층 202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건축년도: 2013년 08월 28일 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2.

1.2. 면적 및 건물 현황

2.

토지면적: 26.71㎡ (약 8.08평)

토지 지분: 26.71㎡ (약 8.08평)

건물면적: 36.38㎡ (약 11.00평)

건물 지분: 36.375㎡ (약 10.99평)

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 5층 중 2층 202호

내부 구성 (이용상태 기준): 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관

2.

1.3. 감정가 및 매각 정보

2.

감정가: 292,000,000원

등기부채권 총액: 280,000,000원

말소기준권리: 2025년 12월 09일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부상 갑5)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

2.

위치: 서울특별시 강북구 수유동 소재 "한신대학교 신학대학원" 북서측 인근에 위치합니다.

주변: 공동주택, 단독주택, 아파트 단지, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통망

2.

대중교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 우이신설선 "화계역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

접근성: 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

교통사정: 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.3. 토지 및 도로

2.

토지: 2필지 1단지 형태이며, 인접 도로와 대체로 등고평탄한 가장형 토지입니다.

이용: 단지형 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 서측 및 남측으로 폭이 있는 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.

2.4. 토지이용계획

2.

본건 토지는 다음과 같은 도시계획시설로 지정되어 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하), 고도지구 (28m 이하), 자연경관지구.

추가 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 용도 및 대상자에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. 및 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

2.

말소기준권리는 2025년 12월 09일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부상 갑5)입니다. 본 매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

2.

3.2. 인수되는 권리

2.

본 건은 토지/건물 일괄매각이며, 말소기준권리보다 선순위인 권리만 인수될 수 있습니다.

감정평가서 및 등기부등본 상, 임차인 '김영진'은 주택도시보증공사(HUG) 관련자로, 보증금 280,000,000원의 주택임차권(을9, 2024-08-06 접수)을 가지고 있으나, HUG 측과의 확약서 제출로 인해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 매각으로 인해 임차권 등기가 말소될 예정입니다. 따라서 '김영진' 임차인으로부터 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 '오성환'은 2025년 03월 12일 전입하였으며, 대항력이 있습니다. 보증금은 0원으로 기재되어 있어 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 차임(월 750,000원) 지급이 이루어지고 있으며, 대항력이 있다는 점은 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

2.

3.3. 등기부 현황

2.

* 소유권 보존 (2013-09-02)

* 소유권 지분 이전 (2013-11-08)

* 주택 임차권 (2024-08-06, 김영진, 280,000,000원, 말소 예정)

* 공유자 전원 지분 이전 (2022-07-22, 윤신하, 매매)

* 강제경매 (2025-12-09, 주택도시보증공사, 280,000,000원, 말소기준권리)

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상권

2.

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 한 생활 편의시설 위주의 상권으로 판단됩니다.

2.

4.2. 상가 거래 동향

2.

주변의 유사 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- "상아주택(448-27)" (2009년식, 60.88㎡ 전용): 2026년 7월 7일, 26,650만원에 거래.

- "북한산드림빌"(2015년식, 44.5㎡ 전용): 2026년 7월 7일, 20,000만원에 거래.

- "세윤하이츠(A)" (1993년식, 41㎡ 전용): 2026년 7월 1일, 15,000만원에 거래.

이러한 거래 동향은 본건의 가치 평가 및 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됩니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의 시설

2.

* 교통: 우이신설선 "화계역" 이용이 편리하며, 버스정류장이 인접해 있습니다.

* 생활: 주변 주택가 형성에 따른 기본적인 편의시설 (마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육/문화: "한신대학교 신학대학원"이 인근에 위치합니다.

2.

5.2. 교육 시설

2.

감정평가서상 인근에 상대보호구역으로 지정된 교육 시설이 있을 수 있으므로, 정확한 위치 및 범위는 최종 확인이 필요합니다.

2.

5.3. 주거 환경

2.

본건은 5층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택으로, 단지형으로 조성되어 있어 비교적 정돈된 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다. 2013년 건축으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 임차인 관련 리스크

2.

대항력 있는 임차인 '오성환'이 존재합니다 (보증금 0원, 차임 750,000원). 비록 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 완료까지 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

2.

6.2. 토지이용계획 관련 제약

2.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정으로 인해 일정 규모 이상의 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다.

2.

6.3. HUG 관련 인수조건 변경

2.

HUG(주택도시보증공사) 측에서 임차인 '김영진'의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 확약서를 제출하였으나, 실제 경매 진행 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 예외적인 상황에 대한 검토가 필요합니다.

2.

6.4. 혐오시설 존재 여부

2.

주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오감을 줄 만한 특정 시설에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 도시 지역 내 시설은 변동성이 있으므로, 실제 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 우이신설선 화계역이 인접하여 교통이 편리하며, 2013년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 내부 방 3개 구조는 실거주 및 임대 수익 목적 모두에 적합합니다. 권리분석상 임차인 '김영진' 관련 보증금 인수 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인 '오성환'이 존재하므로 명도 절차에 주의가 필요합니다. 토지이용계획 상 일부 제약이 존재하나, 실거주 및 일반적인 임대 활동에는 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다. 감정가는 주변 시세 대비 약간 높은 수준으로 평가됩니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 역세권 입지

2.

우이신설선 화계역이 도보권 내에 위치하여 대중교통 이용이 용이한 역세권 단지입니다.

2.

8.2. 명도 리스크 최소화 (일부)

2.

주요 임차인 '김영진'의 보증금 인수 부담이 해소되었으므로, 금전적 리스크는 줄어들 가능성이 높습니다.

2.

8.3. 실거주 및 임대 수익 가능성

2.

내부 방 3개 구조는 일반적인 가족 구성원의 실거주에 적합하며, 적정 수준의 임대 수익 확보도 기대할 수 있는 주거 공간입니다.

2.

8.4. 재건축/재개발 잠재력 (장기적 관점)

2.

본건이 위치한 제2종일반주거지역은 장기적으로 도시 정비 사업이나 재건축 등을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 분석

2.

주변 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 주택은 대략 15,000만원에서 26,650만원 범위에서 거래되고 있습니다. 본건의 전용면적(36.38㎡, 약 11.0평)을 고려할 때, 인근 시세는 대략 18,000만원 ~ 22,000만원 범위로 추정 가능합니다. 2013년 준공된 건물임을 감안할 때, 연식 대비 시세는 양호한 편으로 판단됩니다.

2.

9.2. 입찰가 산정

2.

감정가: 292,000,000원

현 시세 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

고려사항:

- 대항력 있는 임차인 '오성환' 존재 (명도 협상 필요)

- 토지거래허가구역 지정 등 일부 제약 조건

- 감정가가 현 시세 범위 상단보다 다소 높게 책정됨

2.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 특히, '오성환' 임차인과의 명도 협상 진행 상황 및 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

2.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.