나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52495 [1] 서울특별시 송파구 송파동 95-7 석촌역송파한양립스 5층514호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "잠실여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지와 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거 리에 지하철 8호선 및 9호선 환승역인 "석촌역" 이 소재하여 대중교통 이용편의는 보통인 편 입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제514호로서, - 사용승인일: 2012년 12월 6일 - 외벽: 석재붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 연립주택 의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남동측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(일신여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(잠실여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구 역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아 파트 용도 한정) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52495 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 부동산기본사항

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 95-7 석촌역송파한양립스 5층514호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

건축물명: 석촌역 송파 한양 LEEPS

건축연도: 2012년 12월 6일 (사용승인일)

총층수: 5층 건물 중 5층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 9.94㎡ (약 3.01평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 12.54㎡ (약 3.79평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정및평가사항

감정가: 133,000,000원

토지면적: 9.94㎡

건물면적: 12.54㎡

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 송파동 소재 "잠실여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역.

- 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근 버스 정류장 및 지하철 8,9호선 석촌역 소재하여 대중교통 이용 편의 보통.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 514호. 외벽 석재붙임 마감 등, 창호 새시창호 마감 등.

- 이용상태: 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중.

- 설비내역: 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 주차장 등 구비.

- 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 비교적 등고평탄한 사다리형 유사 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중.

- 인접 도로상태: 남동측으로 아스팔트 포장도로와 접함.

- 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2026.8.25까지 / 아파트 용도 한정, 2026.12.31까지).

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동에 위치하며, 잠실여자고등학교 북서측 인근으로 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있고, 지하철 8호선 및 9호선 환승역인 석촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대보호구역), 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역, 비행안전제2구역), 수도권정비계획법상의 과밀억제권역이며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26~2026.8.25 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트). 아파트 용도에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.1~2026.12.31 입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 한국조경개발주식회사(2012.12.27), 엄성화(2018.12.21), 정연택(2021.02.04)

* 주택임차권: 김성현 (135,000,000원, 2023.11.16 접수, 말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,269,000,000원, 2023.11.17 접수, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (135,000,000원, 2025.12.10 접수, 서울동부지방법원 2025타경52495)

* 등기부채권 총액: 1,404,000,000원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김성현)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-03-16

* 확정일자: 2020-02-07

* 배당신고일자: 2023-11-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 임차인: 이지현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-03

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2023.11.17)보다 늦게 등기된 주택임차권(김성현, 2023.11.16 접수)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 또한, HUG로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되어, 김성현 임차인의 대항력은 없습니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다. (2026년 7월 거래 사례 기준)

* 서울 송파구 송파동 118-30번지 "조은빌리지" (2003년식, 46.56㎡): 38,800만원 거래

* 서울 송파구 송파동 97-30번지 "에비앙하우스" (2018년식, 26.73㎡): 35,500만원 거래

* 서울 송파구 송파동 136-16번지 "동광팰리스" (2017년식, 22.42㎡): 36,000만원 거래

상기 거래 사례는 본건과 건물 연식, 면적, 주택 유형(다세대) 등에서 차이가 있으나, 인근 지역의 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

- 조은빌리지 46.56㎡ 기준 시세: 약 833만원/㎡

- 에비앙하우스 26.73㎡ 기준 시세: 약 1,328만원/㎡

- 동광팰리스 22.42㎡ 기준 시세: 약 1,606만원/㎡

본건의 감정가 133,000,000원은 면적 12.54㎡ 기준으로 약 1,061만원/㎡로, 주변 거래 사례의 단위 면적당 시세와 비교 시 중간 수준에 해당합니다.

4.2. 시세분석의견

본건은 도시형생활주택-원룸형으로 전용면적이 12.54㎡로 협소한 편입니다. 인근 유사 신축 주택의 단위면적당 시세가 높게 형성되어 있으나, 본건의 건물 연식(2012년)과 소형 면적을 고려했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 석촌역 인근이라는 입지적 장점을 고려하면 투자 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및이용상태

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 514호이며, 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차관련리스크

주택도시보증공사(HUG)와 임차인 김성현 간의 확약서 제출로 인해 본건 인수 후 임차인에 대한 명도 부담은 낮을 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력을 포기하였고, 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 그러나 HUG와의 확약 내용이 법적으로 완전히 이행될 수 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 법적제한사항

본건 소재 토지는 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타특이사항

채권 총액이 14억원 이상으로 매우 높은 수준이나, 이는 HUG의 가압류 및 경매 신청으로 인한 것이며, 본건의 감정가는 1.33억원 수준으로 채권 총액 대비 매우 낮은 편입니다. 이는 본건이 HUG에 의해 경매로 넘어갔음을 시사합니다.

7. 종합의견

본건은 지하철 8,9호선 석촌역 역세권에 위치한 소형 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 12.54㎡의 협소한 전용면적을 가지고 있습니다. 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 역세권 소형 주거 상품으로서 1인 가구 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. HUG와의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 명도 부담 및 보증금 인수 위험이 거의 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 높은 채권 총액은 해당 물건의 재무적 어려움을 보여주며, 토지거래허가구역 등 행위 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 초역세권 입지: 지하철 8,9호선 석촌역 도보 이용 가능한 거리

* 신축급 소형 주거 상품: 2012년 준공, 1인 가구 타겟에 적합한 12.54㎡

* 명도 및 보증금 인수 부담 없음: HUG 확약서 제출로 대항력 없는 선순위 임차인의 보증금 인수 불필요

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원이며, 인수 보증금이 0원이므로 입찰가는 감정가를 기준으로 책정하는 것이 합리적입니다. 주변 시세 및 입지 조건을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 낙찰이 가능하다면 투자 가치가 높습니다. HUG 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의가 확실하다는 전제 하에, 감정가 수준에서 소폭 가감을 통해 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.