나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52456 [1] 서울특별시 강동구 강일동 686 강일리버파크 707동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 강일동 소재 '강일고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 남서측 인근에 강일역(지하철 5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 13층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일자: 2009-06-09) 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샷시창호 등임

이용상태

기준시점 현재 공부상 및 현황 '아파트'로 이용 중임.

설비내역

기본위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 '아파트(공동주택)[강일리버파크7단지아파트]' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 노폭 약 30미터 내외, 동측 및 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2017-06-26) , 지구단위계획구역(2017-06-26)(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 중로1류(폭 20m~25m)(2017-06-26)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(2014-03-20)(접합) , 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2017-06-26)<도시개발법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타: 없음.

물건 비고

대지권미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.
신청인 분양계약서 사본 및 분양금 납부확인서 제출(2025.12.11.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52456 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 강일동 686 강일리버파크 707동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 962,000,000원

건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

토지면적: 건물 내 토지지분 없음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 이OOOOO (관련 경매 신청인: 이용호)

2. 입지조건

주위환경:

대상 물건은 서울특별시 강동구 강일동 소재 '강일고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변 환경은 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 남서측 인근에 지하철 5호선 강일역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

도로상태:

단지 북측으로 노폭 약 30미터 내외, 동측 및 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

소유권 변동 내역은 2009년 이희문, 2011년 이현숙, 2024년 이용호 외 1명 (협의분할에 의한 상속) 순으로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 이용호의 임의경매개시결정 (2025타경52456)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상이며, 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

특이사항:

대지권미등기 상태입니다. 이는 건물은 존재하나, 해당 건물에 대한 토지 소유권이 구분소유자에게 등기 이전되지 않은 상태를 의미합니다. 본 물건은 대지권미등기 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되었습니다.

4. 상권분석

주변 상업시설:

인근에 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

수요:

해당 지역은 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 수요가 꾸준하며, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 편의시설:

인근에 강일고등학교를 비롯한 교육시설과 마트, 병원 등 근린생활시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

교통 편의시설:

지하철 5호선 강일역이 남서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 시설:

강일리버파크7단지는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등을 갖추고 있으며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권미등기:

본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 건물 소유권은 있으나 토지 소유권에 대한 등기가 미비한 상태로, 향후 재산권 행사(매각, 담보 설정 등)에 제약이 발생하거나 소유권 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

공유물분할 경매:

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 소유권 관련 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.12.31.까지)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가를 받아야 하는 등 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구의 아파트로서, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호합니다. 그러나 '대지권미등기'라는 중대한 권리상의 하자를 안고 있어, 일반 아파트 경매 물건보다 훨씬 신중한 접근이 요구됩니다. 공유물분할 경매라는 특성상 소유권 관련 문제가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있으며, 이는 향후 재산권 행사에 실질적인 제약을 초래할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 관련 법률 전문가와 상담하여 법적, 행정적 절차를 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

대지권 문제 해결 시 가치 상승 잠재력:

향후 대지권 문제가 해결될 경우, 정상적인 아파트로의 권리 회복을 통해 시세 상승 잠재력을 보유할 수 있습니다.

역세권 입지:

지하철 5호선 강일역 인근이라는 역세권 입지는 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 요인입니다.

지역 개발 가능성:

강동구 지역의 개발 계획 등과 맞물려 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 962,000,000원 (96200만원)

시세 분석:

본 물건의 전용면적은 59.83㎡ (약 18.1평)입니다.

최근 거래된 동일 아파트 단지 내 더 큰 면적(84.53㎡ ~ 84.74㎡)의 실거래가는 2026년 6월 기준 126,500만원 ~ 136,000만원 수준입니다. 이를 기준으로 면적당 시세를 환산하면 약 1,496만원/㎡ ~ 1,605만원/㎡ 수준입니다. 따라서 본 물건의 면적(59.83㎡)에 이를 적용하면 대략 9.3억원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건의 감정가는 962,000,000원 (96.2억원)으로, 최근 유사 면적 실거래가 정보(임대 보증금 16,189만원)나 84㎡ 면적의 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 '대지권미등기' 및 '공유물분할 경매'라는 중대한 권리상 하자를 포함하고 있으며, 감정가 또한 면적 대비 높아 보입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여, 보수적인 접근으로 감정가 대비 약 15~20% 할인된 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가: 770,000,000원 ~ 820,000,000원 (7억 7천만원 ~ 8억 2천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.