나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경476 [1] 서울특별시 광진구 화양동 7-3 한림타워 6층623호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건대입구역(지하철 2·7호선)" 북측에 인접하여 위치하는 구분건물(오피스텔)로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 교육시설이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 남서측에 지하철 2·7호선 "건대입구역"이 소재하며 인근 도로변을 따라 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트조, 평스라브지붕 지하5층/지상19층 내 제6층 제623호로서,(사용승인일: 2006.02.02) - 외벽 : 석재붙임마감, 복합판넬 등, - 내벽 : 벽지 및 세멘몰탈위페인팅마감 등, - 창호 : 페어글라스 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 승강기설비, 자동화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 유사가장형의 토지로서 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 남서측으로 폭 약 35m의 아스팔트포장도로(차도) 및 보도블록(인도)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(세부사항은 도시계획과에 별도확인요함), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),도시관리계획 입안중(2025-04-03)(지구단위계획구역),건축선(2019-03-12)(자세한 사항은 건축과에 문의)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도 등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경476 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 7-3 한림타워 6층623호

건물명: 한림타워

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 205,000,000원

토지면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

건물면적: 30.30㎡ (약 9.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (등기부상 국민은행으로 추정)

건물 층수: 지하 5층, 지상 19층 중 6층 623호

사용승인일: 2006년 2월 2일 (건축 18년차)

총 호실 수: 407호

2. 입지조건

* 위치 및 주변환경

대상 물건은 서울특별시 광진구 화양동에 위치하며, 지하철 2·7호선 '건대입구역'에 북측으로 인접해 있습니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 판매시설, 교육시설 등이 밀집한 노선상가지대입니다.

* 교통상황

차량을 통한 진출입이 용이하며, 지하철 2·7호선 건대입구역이 도보 이용 가능한 거리에 위치합니다. 또한, 인근 도로변에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 및 도로

대상 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 유사가장형의 토지로, 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다. 물건지 남서측으로는 폭 약 35m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

해당 지역은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 등), 도시관리계획 입안 중(2025-04-03), 건축선 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

국민은행 근저당 (2014-02-24 접수, 68,400,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 진행 중인 경매

국민은행 임의경매 신청 (2025-12-10 접수, 57,899,048원)에 의해 본 경매가 진행 중입니다.

* 기타 권리사항

광진구(서울특별시)의 압류 (2026-03-11 접수)가 등기되어 있습니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 토지 별도 등기: 물건명세서상 '토지 을구 1번 지상권설정등기(2005.03.30.접수 제18751호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨'이라고 명시되어 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크이며, 지상권의 내용 및 효력 범위에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2025-01-20

* 확정일자: 2025-12-22

* 배당신고일자: 2025-12-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액이 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

* 건대입구역 상권의 중심부에 위치하여 유동인구가 풍부하고 배후수요가 높습니다.

* 인근에 건국대학교, 세종대학교 등 교육기관이 있어 대학생 임대 수요가 꾸준합니다.

* 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로 다양한 업종의 근린생활시설 및 편의시설이 발달해 있습니다.

* 20대 및 30대 젊은 층을 중심으로 활발한 소비가 이루어지는 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

롯데백화점, 스타시티몰, 이마트, CGV 등 대형 쇼핑몰 및 편의시설이 인근에 밀집해 있어 쇼핑, 문화생활, 외식 등 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 의료시설

주변 병원 및 의원 이용이 편리합니다.

* 교육환경

건국대학교, 세종대학교가 도보 및 대중교통 이용 가능 거리에 있으며, 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 녹지 및 휴식공간

(주변 지도 검색 결과, 대규모 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 건대입구역 주변의 상업지역 특성상 복잡한 도심 환경임.)

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 '지상권'입니다. 이 지상권이 건물 이용에 어떤 제약을 주는지, 지료는 얼마인지, 존속 기간은 어떻게 되는지 등 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 지상권으로 인해 건물 사용 및 처분에 큰 문제가 발생할 수 있으며, 이는 명도 및 자산 가치에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 토지 지분이 4.77㎡로 매우 작습니다. 이는 건물 자체의 가치 대비 토지 가치가 미미함을 의미하며, 향후 재건축이나 리모델링 시 토지주와의 협의 과정에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

* 건축 후 18년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 시설 교체 비용이 향후 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 복합적인 규제가 존재하므로, 향후 건축물의 용도 변경이나 증축 등 추가적인 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

건대입구역 역세권이라는 최상의 입지조건을 갖춘 오피스텔 물건입니다. 교통, 생활 편의, 상권 등 모든 면에서 높은 평가를 받을 수 있는 입지입니다. 그러나 등기부등본 및 물건명세서상 확인되는 '매수인 인수 토지 지상권'은 본 물건의 투자 가치를 크게 좌우할 수 있는 매우 심각한 리스크입니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 효력 범위를 명확히 파악하지 않고 입찰에 참여하는 것은 매우 위험합니다. 만약 지상권으로 인한 부담이 크다면, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받거나, 투자를 철회하는 것이 현명할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 건대입구역 도보 5분 이내 거리에 위치하여 임대 수요가 매우 안정적입니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 복잡한 권리관계(특히 지상권)로 인해 경매 시 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

본건 오피스텔의 전용면적은 30.30㎡ (약 9.17평)이며, 감정가는 205,000,000원입니다.

건대입구역 인근 유사 면적 및 연식의 오피스텔 매매 시세는 현재 2억 5천만원에서 3억 원 이상으로 형성되어 있습니다. (외부 시세 조사 기반)

임대 수익률은 보증금 1,000만원 기준 월 80만원 ~ 100만원 선으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 산정

인수되는 지상권이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 시세 대비 높은 할인율을 적용해야 합니다.

본 물건의 매각으로 인해 소멸되는 권리만 고려한다면 감정가 이상에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 인수되는 지상권으로 인한 불확실성과 추가적인 부담 가능성을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

또한, 토지 지분이 극히 작아 건물 자체만 담보로 한 자산 가치 평가에 한계가 있습니다.

채권액(총 126,299,048원) 및 인수되는 지상권의 효력 범위를 고려할 때, 리스크를 충분히 반영한 입찰가가 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

본 입찰가는 잠정적인 범위이며, 실제 지상권 설정 내용을 면밀히 검토하고 법률 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 지상권 관련 추가 비용 발생 여부에 따라 입찰가는 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.