나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13809 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 304-8 디자인화이트빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개웅초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2013.05.22) 외벽 : 치장 벽돌 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '공동주택[다세대주택]'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, '공동주택(다세대주택, 11 세대)'의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호 (1, 2) 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 장애물 제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026 .12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 안동철의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13809 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 304-8 디자인화이트빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 건물 중 4층

사용 승인일: 2013년 05월 22일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 24.20㎡ (약 7.3평)

토지 지분: 24.2㎡

건물 면적: 42.22㎡ (약 12.8평)

건물 지분: 42.22㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 218,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, '개웅초등학교' 북동측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다.

또한, 공항시설법에 따른 장애물 제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 대상: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인 현황이 파악되었습니다.

* 임차인: 구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-02

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상

* 임차인: 주택도시보증공사(안 승계)

보증금: 216,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-02

확정일자: 2020-05-25

배당신고일자: 2022-08-03

대항력: 없음

권리분석: 상기 임차인은 주택임차권 승계인으로, 법원 배당을 통해 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-02

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 을8 근저당권 (2021-04-23, 280,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 을8 근저당, 을9 주택임차권(안동철), 갑4 가압류(주택도시보증공사), 갑5 압류, 갑6 압류, 갑7 강제경매(주택도시보증공사), 갑8 압류.

매수인에게 인수되는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부 요약상 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준, 만원 단위)는 다음과 같습니다.

* 한신빌라(330-8, 2002년식, 51.48㎡): 250,000,000원 (약 1,605만원/평)

* 파크빌라(342-1, 1993년식, 41.52㎡): 139,500,000원 (약 1,110만원/평)

* 미림빌라(108-5, 1982년식, 61.19㎡, 연립): 250,000,000원 (약 1,350만원/평)

본건(디자인화이트빌)은 2013년식 다세대주택으로, 전용면적 42.22㎡ (약 12.8평)입니다.

감정가는 218,000,000원으로, 이는 약 1,707만원/평에 해당합니다.

비교 대상인 한신빌라(2002년식)의 평당 시세와 유사하나, 본건이 더 신축임을 감안하면 감정가는 현재 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 파크빌라 및 미림빌라의 거래 사례를 보면 가격 편차가 존재합니다.

4.2. 유사 건물 거래 사례

본건과 동일 건물인 '디자인화이트빌'(304-8번지)의 다른 호수(303호)에 대한 매매/임대 정보는 제공되지 않았습니다.

제공된 주변 빌라들의 연식, 면적, 주거 형태(다세대, 연립)가 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주택가에 위치한 일반적인 다세대주택 단지로서, 통상적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 학교

'개웅초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

HUG(주택도시보증공사)는 임차인 안동철의 권리를 승계하였으나, 배당받지 못한 보증금에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행되므로 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 그러나 조건 불이행 시 법적 분쟁의 소지를 확인해야 합니다.

임차인 구 및 한 의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 기타

토지이용계획상 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 2013년 준공된 다세대주택으로, 감정가는 2억 1,800만원입니다.

주거 환경 및 교통 상황은 보통 수준이며, 권리상 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었으며, 비교적 신축에 속한다는 장점이 있습니다.

임차인 관련 조건 및 미상 임대차 관계에 대한 면밀한 검토가 필요하나, 이를 제외하면 실거주 및 투자 목적 모두 고려할 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축(2013년 준공)으로 양호한 건물 상태 기대.

권리 분석상 매수인이 인수하는 부담이 없음.

감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됨.

개봉동 일대의 주거 수요 및 잠재적 개발 가능성.

개웅초등학교 인근으로 실거주 편의성 우수.

9. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

주변 최근 매매가 시세 (2026년 7월 기준, 약 1,110만원 ~ 1,605만원/평)를 고려할 때, 본건(42.22㎡, 약 12.8평)의 감정가(약 1,707만원/평)는 신축 연식(2013년)을 감안할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없다는 점과 물건의 상태를 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준의 입찰가를 예상해볼 수 있습니다.

권장 입찰가: 230,000,000원 ~ 240,000,000원

(상기 금액은 보수적인 시세 분석 및 감정가를 기반으로 산정한 예상가이며, 현장 조사 및 경쟁 상황에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.