나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13814 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2022.05.20.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서 "도시형생활주택(단지형다세대) 및 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 35m, 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 일련번호 2, 3 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제3층 제303호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13814 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 330,000,000원입니다.

토지면적은 11.17㎡ (약 3.38평)이고, 건물면적은 29.02㎡ (약 8.78평)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 주의사항으로 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 제반 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 수도권 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 29일 접수된 남동세무서장의 압류입니다.

등기부등본 상 소유권 보존, 신탁말소, 공유자지분 이전, 압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었습니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리에는 지상권이 기재되어 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 조민혁)

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-08

* 확정일자: 2023-02-22

* 배당신고일자: 2024-10-23

* 대항력: 없음

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인의 대항력이 없으므로 원칙적으로는 보증금 반환 채권이 소멸되지만, HUG의 조건 이행 여부에 따라 매수인이 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

월정초등학교가 인근에 위치하여 학생 유동인구가 있으며, 지하철 5호선 화곡역을 이용하는 시민들의 왕래가 잦은 지역입니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평지붕의 9층 건물 중 제3층 제303호입니다.

건물 사용승인일은 2022년 5월 20일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등의 용도로 복합 이용 중입니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 명시된 임차인 관련 조건입니다. 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으나, 매수인에게 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 해당 조건 미이행 시 매수인에게 추가적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 공부와의 차이는 없으나, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장상 건축물 현황도를 기준으로 조사되었으므로, 현장 확인이 필요합니다.

지역 특성상 공항 인근 지역으로 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 군사시설 보호구역, 공항 관련 보호지구 등에 속해 있어 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 오피스텔로 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있으나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항 및 주의사항이 매각 결과에 중요한 영향을 미칠 수 있는 물건입니다. 임차인의 대항력 부재에도 불구하고 HUG와의 계약 조건 이행 여부가 매수인의 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 권리 분석 시 HUG의 조건에 대한 명확한 이해와 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 즉시 사용 또는 임대가 가능합니다.

* 화곡역 인근으로 지하철 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후수요가 존재합니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 건물(케이씨타운) 내 33.8㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 3월 332,000,000원 ~ 333,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 982만원 ~ 985만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 29.02㎡이므로, 이를 기준으로 환산한 시장 가치는 약 285,000,000원 ~ 286,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 330,000,000원은 시장 추정가 대비 높은 편입니다. HUG 임차인의 보증금(329,000,000원)이 감정가 수준에 근접하는 점, 그리고 HUG 인수조건 관련 특이사항을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크 및 시장 가격을 고려하여, 보수적으로 290,000,000원 ~ 300,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 현 시세 및 임차인 관련 조건의 최종 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.