나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13779 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선"화곡역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다가구주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2021년 4월 13일) 외벽: 치장벽돌 쌓기 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 4m 내외 및 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3번지 동우하이빌 제5층 제501호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13779 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 317,000,000원입니다.

토지면적은 16.91㎡ (약 5.11평)이고, 건물면적은 26.68㎡ (약 8.07평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장 상 사용승인일은 2021년 4월 13일이며, 건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접한 도로로는 본건 북측 및 동측으로 각각 폭 약 4m 내외 및 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 29일 접수된 부천세무서장의 압류입니다.

등기부등본 상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2021-04-16

* 소유권이전: 2021-07-02

* 주택임차권: 2023-08-04 (정현식, 금289,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 2023-08-29 (부천세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매: 2025-12-09 (주택도시보증공사, 금289,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 2026-04-20 (부천시) - 말소 예정

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정현식)

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-24

* 확정일자: 2021-06-07

* 배당신고일자: 2023-08-04

* 대항력: 없음

권리분석 상 특이사항은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경으로 인해, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

총 등기부채권액은 289,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 공동주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

건축물 정보에 따르면 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중에 있어, 소규모 주거 단지를 형성하고 있습니다.

인근에 편의시설 및 상업시설이 분포하여 일상생활 영위에 필요한 기본적인 편의를 제공할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 편의시설로는 마트, 병원, 은행, 식당 등이 도보 및 차량 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

가까운 학교로는 화곡초등학교, 화곡중학교, 덕원예술고등학교 등이 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)에 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환 청구권 포기/말소 조건은 매수인의 금융 부담을 덜어주지만, 관련 절차를 명확히 확인해야 합니다.

* 본건의 감정평가액은 317,000,000원이나, 최근 실거래 사례 분석 시 일부 차이가 존재할 수 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근인 2021년에 신축된 다세대주택으로, 5호선 화곡역 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

권리분석 상 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 토지이용계획상의 공항 관련 규제와 감정가 대비 최근 실거래가와의 차이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

HUG 인수 조건으로 인한 절차상의 특수성을 이해하고 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축(2021년 준공) 건물로 비교적 신축성이 양호합니다.

* 지하철 5호선 화곡역과 인접한 역세권 입지입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 조건으로 매수인에게 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 지역 내 다세대주택의 거래 사례를 보면 건물 연식 및 면적에 따라 평당 가격이 상이하게 나타납니다.

2019년 준공된 19.98㎡(약 6.04평)의 '더원'은 216,000,000원에 거래되어 평당 약 35,774,000원 수준입니다.

2021년 4월 사용승인된 본건(26.68㎡, 약 8.07평)의 감정가는 317,000,000원으로, 평당 약 39,281,000원 수준입니다.

감정가와 유사 연식의 비교 물건 거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

본건은 매수인이 인수해야 할 특별한 권리 부담이 없고, HUG 인수 조건 변경으로 인해 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소가 조건이므로, 재정적 위험은 낮습니다.

따라서, 시세 대비 합리적인 금액으로 접근하는 것이 중요합니다.

보수적인 시세 분석과 위험 대비 수익률을 고려하여, 예상 입찰가를 285,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.