나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52494 [1] 서울특별시 송파구 문정동 639-5 힐스테이트에코송파 11층오피스텔1109호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 북서측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공공기관, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 양호한 수준임.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(문정역) 이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제11층 제오피스텔1109호로서, 외벽 : 석재붙임, 판넬 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서 공부상 "업무시설(오피스텔,사무소) 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로 (2020-11-12)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전 제2구역(전술), 도시개발구역(2020-11-12), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장(표제부, 갑)상 위반건축물 표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울동부지방법원에서 진행 중인 2025타경52494 (1) 부동산강제경매 사건의 물건입니다.

소재지는 서울특별시 송파구 문정동 639-5, 힐스테이트에코송파 11층 오피스텔 1109호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 181,000,000원입니다.

토지 면적은 5.10㎡(약 1.54평)이며, 건물 면적은 21.06㎡(약 6.37평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 채권자는 조OO입니다.

1.1. 입지조건

주변 환경은 오피스텔, 공공기관, 업무시설 및 근린생활시설이 소재하여 주위환경이 전반적으로 양호한 수준입니다.

교통 상황은 일반적인 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 무난한 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 18층 건물 중 11층에 위치한 오피스텔입니다.

토지는 장방형 평지의 토지로서 공부상 업무시설(오피스텔, 사무소) 부지로 이용 중입니다.

본건 건물은 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 9일 접수된 조연수 씨의 강제경매 개시결정(권리금액 15,688,937원)입니다.

총 등기부채권액은 0원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 150,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2025년 9월 3일

확정일자: 2025년 7월 18일

배당신고일자: 2026년 2월 24일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

물건이 소재한 문정동 일대는 다수의 오피스텔과 공공기관, 업무시설이 밀집해 있어 직장인 수요가 풍부한 상권입니다.

근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

지하철 문정역을 이용한 서울 시내 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

편의시설은 주변의 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

주변에 공공기관 및 업무시설이 많아 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

교통은 문정역을 중심으로 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

집합건축물대장(표제부, 갑)상 위반건축물 표시가 있어, 향후 건물 이용 및 처분에 제약이 있을 수 있으며, 관련 이행강제금 부과 가능성 등을 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰 후 인수되는 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 도시개발구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 용도 제한) 등으로 지정된 사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

주변 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요 확보에 유리할 것으로 판단됩니다.

다만, 집합건축물대장상 위반건축물 표시는 본 물건의 주요 리스크 요인으로, 상세한 내용 파악 및 관련 절차 확인이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

문정동 업무지구 및 법조타운 인근에 위치하여 배후 임대 수요가 확실합니다.

힐스테이트에코송파는 신축급 오피스텔로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

위반건축물 리스크를 고려한 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(21.064㎡)의 오피스텔 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 21일: 15,500만원 (7층)

* 2026년 5월 15일: 17,500만원 (8층)

* 2026년 5월 29일: 16,000만원 (11층)

본건은 11층으로, 최근 11층 거래가 16,000만원에 이루어졌습니다.

하지만 집합건축물대장상 위반건축물 표시는 상당한 리스크 요인이므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

위반건축물로 인한 잠재적 비용 및 가치 하락 가능성을 고려하여, 시장 가격 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로 임차인 관련 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.