나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52469 [1] 서울특별시 광진구 구의동 237-4 더프라임 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 2호선 "구의역" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 남측 근거리에 지하철 지하철 2호선 "구의역" 및 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, (사용승인일 : 2017.01.19) 외벽: 미장스톤 등 마감. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 자루형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 기호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각 제시외 건물 포함
-집합건축물대장(표제부,갑/전유부,갑)상 위반건축물 표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52469 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 구의동 237-4 더프라임 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 295,960,000원

* 토지면적: 14.24㎡ (약 4.31평)

* 토지 지분: 14.244800000000001㎡ (약 4.31평)

* 건물면적: 21.30㎡ (약 6.44평)

* 건물 지분: 21.3㎡ (약 6.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각 제시외 건물 포함, 집합건축물대장상 위반건축물 표시 있음

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 2호선 "구의역" 북측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 남측 근거리에 지하철 2호선 "구의역" 및 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

* 본건 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한구역 등에 해당합니다. (최종사항은 성동교육청 확인 필요)

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 9번 주택임차권 (김윤영, 300,000,000원)

* 주요 권리 사항:

* 선순위 주택임차권: 임차인 김윤영은 보증금 300,000,000원에 대해 전입 및 확정일자를 2021년 3월 25일에 받았으며, 대항력이 있습니다. 이 임차인의 보증금 300,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 서울동부지방법원의 가압류 결정(2021카단54000).

* 말소되는 권리: 갑10 가압류, 을10 (1,2) 근저당권, 갑12 강제경매 등.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 9번 주택임차권은 인수되는 것으로 명시되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 650,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 지하철 2호선 구의역 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지, 다세대주택, 오피스텔 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

5. 생활정보

* 단지 인근에 지하철 2호선 구의역이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 각종 병원, 은행, 관공서, 마트, 상업시설 등 편의시설이 풍부하여 주거 생활이 편리합니다.

* 건물의 사용승인일은 2017년 1월 19일로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 보증금 300,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 가장 큰 부담 요인이 됩니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있어 추후 원상복구 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄매각으로 제시외 건물(건물 제시외면적 40.00㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 법적 검토 및 처리가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 구의역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 다만, 3억 원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담과 집합건축물대장상 위반건축물 등기라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 특히, 선순위 임차인의 보증금이 감정가보다 높기 때문에, 낙찰 후 실질적인 투자 수익을 얻기 위해서는 면밀한 권리 분석과 함께 임차인과의 원만한 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 구의역 초역세권 입지로 인한 높은 미래 가치 상승 잠재력.

* 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 295,960,000원

* 주변 최근 매매 정보 분석:

* 2022년식, 24.89㎡ 다세대주택 (구의동 633-4)이 2026년 7월 3일 410,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 환산한 단위면적당 가격은 약 16,472,478원/㎡입니다.

* 본건(21.30㎡)에 적용 시 예상 시세는 약 350,861,780원입니다.

* 선순위 임차인의 보증금 300,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

* 본건의 예상 입찰가는 최소 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 시장 상황과 리스크 요인을 감안하여 300,000,000원에서 350,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 보증금 인수 부담이 크므로, 임차인과의 사전 협의 결과 및 향후 시세 변동 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.