나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13721 [1] 서울특별시 양천구 목동 643-10 올라루즈 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목3동주민센터" 서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 올라루즈 제4층 제403호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 (등촌역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층 지상6층건내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2020.07.29) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활(다세대)주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임. 기호2,3 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13721 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 643-10 올라루즈 제4층 제403호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 302,000,000원

* 토지면적: 18.93㎡ (약 5.73평)

* 건물면적: 26.31㎡ (약 7.96평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2020년 07월 29일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목3동주민센터" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

본 건 건물은 동측으로 세로(가) 지역에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공항시설법상 원추표면구역, 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 04월 28일 접수된 카유가대부주식회사의 근저당 (180,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 683,000,000원입니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자 겸 임차인)

* 임차보증금: 288,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 26일

* 확정일자: 2020년 10월 14일

* 배당신고일자: 2022년 11월 17일

* 대항력: 없음

* 권리사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차권등기 말소 조건.

* 매수인 인수 조건: 임차인 최 씨는 대항력이 없으며, 보증금 288,000,000원 전액이 배당되지 못할 경우 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본 건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집한 주거 지역 내에 위치합니다.

* 교통 및 접근성

지하철 9호선 등촌역과 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진입도 가능합니다.

* 인근 시설

목3동주민센터가 인근에 있어 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

본 건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물(올라루즈)의 도시형생활주택(다세대주택)으로, 전용면적 26.31㎡(약 7.96평)의 소형 주거 공간입니다.

* 편의시설

주변 근린생활시설 및 등촌역 상권 이용이 가능하며, 목3동주민센터가 근접해 있습니다.

* 설비 내역

도시가스 난방, 급배수 및 위생설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련 조건

주택도시보증공사(HUG) 임차인의 보증금(288,000,000원)이 배당에서 전액 회수되지 못할 경우, 매수인은 임차인으로부터 잔액 반환 청구를 받을 수 없다는 조건이 있습니다. 다만, HUG가 채권자로서 경매를 신청한 점을 감안하면, 낙찰가에 따라 HUG의 채권은 대부분 회수될 가능성이 높습니다. 검색 결과에 따르면, HUG가 보증금을 대위변제하고 경매로 넘어온 물건의 경우, 임차인의 대항력과 무관하게 HUG가 우선변제권을 행사하는 경우가 있으며, 이 경우 명도 부담이 줄어들 수 있다는 분석이 있습니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특별 매각 조건은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 인수 상황이 발생할 수 있으므로 입찰 전 반드시 체크해야 합니다.

* 공동담보 및 HUG 인수조건 변경

본 건은 공동담보로 진행되었으며, HUG 인수조건 변경이라는 특수사항이 있습니다. 이는 계약 및 매각 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역

일부 기간에 걸쳐 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 양천구 목동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 역세권 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 감정가는 302,000,000원이며, 최근 실거래가격을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 제공된 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 신축 다세대주택은 265,000,000원에서 300,000,000원 사이에 거래되었으며, 본 건의 감정가는 이와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 다만, 임차인(HUG)이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인에게 청구권을 포기해야 하는 조건이 있어, 배당 결과에 따른 잠재적 리스크를 면밀히 분석할 필요가 있습니다. HUG가 채권자로서 경매를 신청한 점을 감안하면, 낙찰가가 HUG의 채권액(288,000,000원) 이상일 경우, 임차보증금 관련 문제는 크게 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물(2020년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* 지하철 9호선 등촌역 인근 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

* 목동 지역의 안정적인 주거 수요를 바탕으로 합니다.

* 감정평가액 대비 낙찰가율이 조정될 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 302,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 25.97㎡가 265,000,000원, 28.47㎡가 300,000,000원에 거래되었습니다. 본 건물의 전용면적(26.31㎡)과 건물 연식(2020년)을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 임차인 HUG의 보증금(288,000,000원)이 채권자의 회수액을 넘어서는 부분이 없을 것으로 예상되며, HUG의 보증금 관련 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 따라서 감정가격인 302,000,000원을 기준으로, 약 290,000,000원에서 310,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.