나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13704 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스리브지붕 14층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2022.04.25.) 외벽: 세멘몰탈위페인트 마감, 치장 벽돌 및 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 소화전 설비, 화재감지기, 승강기설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 일단의 가장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로인 등촌로에, 남측으로 노폭 약 5.5m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 등촌동 565-6: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03) 2) 등촌동 565-23: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13704 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정가: 390,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-6, 도원더52 A동 제5층 제502호

건물명: 도원더52 A동

용도: 오피스텔

사용승인일: 2022년 04월 25일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스리브지붕 14층 건물 내 제5층 제502호

토지면적: 10.73㎡ (약 3.24평)

토지지분: 10.732999999999999㎡ (약 3.24평)

건물면적: 29.05㎡ (약 8.79평)

건물지분: 29.05㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층에 위치하며, 2022년 4월 25일에 사용 승인되었습니다. 내외부 마감은 일반적인 수준입니다. 오피스텔로 이용 중이며, 난방, 위생, 급배수, 승강기 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 평지에 위치한 일단의 가장형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 등촌로, 남측으로 약 5.5m 도로에 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등 복합적인 용도지역 및 지구에 포함되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도) 등으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대일고등학교에서 약 200m 거리에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

본건은 등촌로와 인접한 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 주변 시설

주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 대형 마트 및 편의시설 이용이 가능한 것으로 파악됩니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기: 2022.05.04 (주식회사도원52)

소유권 이전 등기: 2022.12.15 (김완중)

주택임차권 등기: 2023.11.09 (박주현, 354,000,000원) - 말소 예정

강제경매 개시결정: 2025.12.04 (주택도시보증공사, 354,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김정찬

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2025-03-04

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-12-11

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 확정일자가 없어 배당을 통한 보증금 회수가 불확실하며, 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG, 박주현)

보증금: 354,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-15

확정일자: 2022-12-02

배당신고일자: 2023-11-09

대항력: 없음

비고: 선순위 주택임차권으로 등기되었으나, 대항력이 없는 것으로 판단되며, 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

다만, "대항력 있는 임차인 김정찬"의 보증금 10,000,000원에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다. 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기합니다. 이는 매수인이 임차인 김정찬의 보증금 10,000,000원을 직접 인수하거나 명도 협상을 통해 해결해야 할 가능성이 있음을 시사합니다.

3.4. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기 (2025.12.04.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 강서구 등촌동 일대는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 비교적 최근에 신축된 오피스텔들이 입주하며 지역이 활성화되고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 대형 마트 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 투자가치

신축급 오피스텔로서, 인근에 지하철 호재(강북횡단선 등)가 예정되어 있어 향후 시세 상승 가능성이 존재합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 자리하고 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 남측 인근에 대일고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

5.3. 교통편의

인근 버스정류장 이용 및 차량 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 임차인 김정찬의 존재입니다. 전입일자는 2025년 3월 4일로 비교적 최근이며, 대항력이 있으나 확정일자가 없어 배당을 통한 보증금 회수가 불투명합니다. 이로 인해 명도에 난항을 겪거나, 명도 비용 발생 또는 보증금 일부를 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 비용

임차인 김정찬과의 명도 협상 과정에서 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

본 물건이 위치한 지역은 공항 관련 보호지구, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 규제를 받고 있어 향후 토지 이용 계획에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축급 오피스텔로, 대일고등학교 인근의 우수한 입지조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 향후 지역 개발 호재로 인한 시세 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 임차인 김정찬이 대항력을 보유하고 있으며 확정일자가 없어 보증금 반환에 대한 불확실성이 존재합니다. 이로 인한 명도 리스크와 추가 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 특별매각조건을 통해 HUG의 채권은 정리되지만, 임차인 김정찬과의 협상이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 대일고등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 강북횡단선 등 교통망 확충 계획이 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다 (단, 임차인 이슈 제외).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 390,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 매매 시세에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 대체로 신축급 오피스텔의 경우 감정가 수준 또는 그 이상으로 거래되는 경향을 보입니다.

하지만 본건은 대항력 있는 임차인 김정찬(보증금 10,000,000원)이 존재하며, 이로 인한 명도 리스크 및 잠재적 보증금 인수 가능성을 고려해야 합니다. 특별매각조건에 따라 임차인 김정찬의 보증금 10,000,000원을 매수인이 직접 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 이를 감안한 예상 입찰가는 감정가보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 위험을 감안하여, 보증금 10,000,000원을 제외한 실제 낙찰가격을 고려할 때, 370,000,000원 ~ 380,000,000원 범위에서 입찰하는 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 투자자의 자금 계획, 명도 성공 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.