나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13686 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화원중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2021-07-14) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금299,000,000원 임대차계약일자 : 2021년8월11일 임차권자 : 박상언

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13686 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제3층 제301호

(도로명 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 15)

1.3. 용도

도시형생활주택 (단지형다세대주택)

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지하 0층, 지상 6층 중 제3층

사용승인일: 2021년 07월 14일

1.5. 면적

토지: 19.74㎡ (약 5.97평) / 토지 지분: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물: 28.66㎡ (약 8.67평) / 건물 지분: 28.66㎡ (약 8.67평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 감정가

293,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화원중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 비교적 자유로운 편이며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 5호선 "화곡역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로

본건 건물 서측으로 약 6m 폭의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부등본상 소유권 변동 이력이 확인됩니다.

3.2. 등기부상 권리 관계

말소기준권리는 강서세무서장의 압류 (갑3)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 주택임차권 (박상언, 을3), 강제경매 (주택도시보증공사, 갑4) 등이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (단, 지상권이 존재하는 경우 해당).

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 박상언)

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 30일

확정일자: 2021년 08월 13일

배당신고일자: 2023년 10월 06일

대항력: 없음

본 임차인은 등기부등본 및 물건명세서상 대항력이 없는 것으로 판단되며, 임차보증금 299,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 매각됩니다.

3.4. 특별 인수 조건

물건명세서에 명시된 특별매각조건에 따라, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 다세대주택 및 아파트가 밀집된 주거 밀집 지역입니다.

건축년도 2021년으로 비교적 신축에 해당하는 건물입니다.

4.3. 지역의 노후도

주변 지역은 다양한 건축년도의 건물들이 혼재되어 있으나, 본 건물이 위치한 건물 자체는 최근에 건축되어 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 교육시설

"서울화원중학교" 서측 인근에 위치합니다.

5.3. 건물 설비

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항 관련)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 관련 기간 2025.10.20.~2026.12.31) - 일반 개인 매수자는 해당 없음.

6.2. HUG 관련 조건

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 관련 세부 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

본 물건 주변 반경 내에서 직접적으로 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 규제 지역에 포함되어 있어 소음 등의 간접적인 영향 가능성은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 2021년에 건축된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 전용면적 28.66㎡ (약 8.67평)의 소형 주거 공간입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 환경 또한 무난한 편입니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음)

* 지하철 5호선 화곡역 인근 역세권

* 도시형생활주택으로 관리 용이

단점:

* 전용면적 8.67평의 소형 주거 공간

* 공항 관련 규제 등 복합적인 토지이용계획

* HUG 관련 특수 조건으로 인한 추가 확인 필요성

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 목적

1인 가구 또는 신혼부부 등이 실거주하기에 적합한 소형 주택입니다. 현대적인 내부 시설과 편리한 교통망을 활용할 수 있습니다.

8.2. 투자 목적

임차인 보증금 미인수로 인한 명확하고 깔끔한 권리관계를 바탕으로 안정적인 투자가 가능합니다. 향후 해당 지역의 개발이나 가치 상승 가능성을 고려할 때, 소액으로 접근 가능한 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 (2026년 7월)를 분석한 결과, 2019년식 19.98㎡ (약 6.04평) 다세대주택이 2억 1,600만원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 3,576만원/평입니다.

본건 물건은 전용면적 28.66㎡ (약 8.67평)이므로, 위 시세 적용 시 약 3억 1,000만원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 2억 9,300만원 대비 주변 시세가 다소 높게 형성되어 있으나, 본건 건물이 신축임을 감안하면 시세 반영은 합리적이라고 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

현 시세, 감정가, 권리관계의 명확성, 특별매각조건 등을 종합적으로 고려할 때,

2억 9,000만원 ~ 3억 1,000만원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 개인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 방문 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.