나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13695 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡3동 주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 제3층 제301호 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1의 공부상 용도는 '다세대주택' 임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측과 동측으로 세로(가)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13695 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제3층 제301호

용도: 다세대주택

건물명: 동우하이빌

준공년도: 2020년

감정가: 288,000,000원

토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

건물면적: 25.87㎡ (약 7.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡3동 주민센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 대상 물건의 북측과 동측으로 세로(가)에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 거래 관련 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 29일자 부천세무서장의 압류가 말소기준권리가 됩니다.

등기부 현황:

* 소유권보존: 2021년 4월 16일 (이몽례)

* 소유권이전: 2021년 7월 16일 (정소진)

* 주택임차권: 2023년 8월 4일 (전환희, 283,000,000원) - 말소

* 압류: 2023년 8월 29일 (부천세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매: 2025년 12월 4일 (주택도시보증공사, 283,000,000원) - 말소

* 압류: 2026년 4월 20일 (부천시) - 말소

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(전 )

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 9일

* 확정일자: 2021년 5월 13일

* 배당신고일자: 2023년 8월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 없음)

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 283,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

주변에는 단독주택, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용하기에 편리한 환경입니다.

인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진출입이 원활하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 단독 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 조용한 편의를 제공합니다.

주변 시설: 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 규제 구역에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건: 경매 조건에 따라 임차인의 대항력이 포기되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획: 공항 관련 규제, 과밀억제권역 지정 등은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

임대 관계: 현재 등기부 및 임차인 현황 상 주택도시보증공사가 임차인으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 등은 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년 준공의 비교적 신축인 다세대주택입니다.

감정가는 2억 8,800만원이며, 건물 면적은 약 7.83평(25.87㎡)으로 1~2인 가구에 적합한 소형 주택입니다.

주변에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있고 교통이 편리하여 기본적인 생활 환경이 양호합니다.

경매 진행 과정에서 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권으로, 임차인의 대항력이 포기되는 조건으로 매각되어 권리 인수 부담이 적은 편입니다.

공항 관련 규제 지역에 속해 있다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

낮은 권리 인수 부담: 대항력 없는 임차인 조건으로 매각되어 권리 인수 위험이 적습니다.

안정적 주거 수요: 강서구 내 다세대주택 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

소형 평형: 투자금 회수가 용이하며, 1~2인 가구의 실거주 수요도 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 288,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 건물(M펠리체, 2018년 준공, 37.05㎡)의 최근 실거래가가 300,000,000원(면적당 약 809만원) 수준입니다. 본 물건은 면적(25.87㎡)이 작고 준공년도가 최신인 점을 고려할 때, 면적당 단가는 유사하거나 약간 높을 수 있습니다.

그러나 감정가(288,000,000원)가 인근 실거래가 대비 높은 편으로 보이며, HUG 채권(283,000,000원)과 근접합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 200,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 보수적인 접근과 함께 희망 입찰가를 산정한다면, 240,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 83% 수준입니다.

예상 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.