나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13678 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제101동 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 '서울신영초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 / 지상10층 건 내 제 5층 제501호로서, (사용승인일 : 2021.05.06) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 오피 스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토 지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파 트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 대림동 665-8번지에 위치한 더스카이뷰 제101동 제5층 제501호 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13678 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 312,000,000원 (삼억일천이백만원)입니다.

토지 면적은 14.89㎡ (약 4.50평)이며, 건물 면적은 36.04㎡ (약 10.90평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 건물의 사용승인일은 2021년 5월 6일입니다.

경매 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 영등포구 대림동에 소재하며, '서울신영초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

건물은 남동측으로 폭 약 30미터, 북동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 일부 기간).

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 27일 접수된 포천세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전(매매) 등기가 있으며, 이후 여러 건의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기가 접수되었으나 모두 말소될 예정입니다.

주택임차인 곽 씨가 있으나, 전입일자는 2021년 6월 8일, 확정일자는 2021년 5월 20일이며, 배당신고일자는 2023년 7월 27일입니다.

중요한 점은 해당 임차인의 '대항력은 없음'으로 명시되어 있으며, 집합건물 등기부상 주택임차권(을1) 또한 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 특별 매각조건으로 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 내용이 있어, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거용 오피스텔과 도시형생활주택, 그리고 근린생활시설이 복합적으로 이용되고 있습니다.

주변에 서울신영초등학교가 인접해 있으며, 다세대주택, 단독주택 등 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 확보된 것으로 보입니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조 평스라브지붕의 2021년 사용승인된 오피스텔로, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 개별난방(도시가스), 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

기계식 주차장 및 옥내외 자동 주차 시스템이 구비되어 있어 주차 공간을 확보하고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 인근 서울신영초등학교를 포함한 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없을 것으로 예상되나, 관련 조건에 대한 정확한 이해와 법률 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이로 인해 향후 건물 증축, 용도 변경, 재건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로서 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

입지 및 교통 여건이 무난하며, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 토지이용계획상의 다양한 규제와 HUG 관련 특수 매각조건을 반드시 확인하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 비교적 짧은 사용 연한으로 유지보수 관련 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 영등포구 위치: 서울의 주요 업무지구 및 교통 허브와 가까워 직주근접 수요가 존재합니다.

* 보증금 미인수: 임차인 대항력 없음 및 특별 매각조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지 지분까지 함께 취득 가능하여 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 312,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 살펴보면, 2023년 11월 30일에 41.33㎡ 면적이 340,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 822만원 수준입니다.

본 건의 면적(36.04㎡)과 동일한 2026년 1월 21일 거래 사례에서 200,000,000원에 거래된 기록이 있으나, 이는 감정가 및 다른 거래 사례와 비교 시 현저히 낮은 금액으로, 거래 당시의 특수한 사정이나 오류일 가능성을 배제할 수 없습니다.

본 건의 감정가는 36.04㎡ 기준으로 제곱미터당 약 866만원 수준으로, 이는 유사 면적의 최근 거래가 및 주택 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수할 임차보증금이 없는 점과 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 290,000,000원 (이억구천만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.