나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13667 [1] 서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "양화초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6 층 내 제3층304호로서, ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2021.08.05) 외벽 : 외장석재 붙임 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시 창호 등 임..

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 : 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 정방형으로 완경사지이며, 공동주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 목동중앙본로18길의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목 [도로] 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상물건의 실지조시시 이해관계인 등의 부재로 양천구청에서 발급받은"건축물현황도"를 기준으로 외부관찰 등에 의해 "내부구조도" 가 작성되어, 실제와 다소 다를수 있으므로 경매진행에 참고하시고, 경매참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경13667 (1)

소재지

서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제3층 제304호

용도

도시형생활주택

감정가

243,000,000원

토지면적

13. 85㎡ (약 4.19 평)

건물면적

22. 95㎡ (약 6.94 평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

준공일자 (사용승인일)

2021년 08월 05일

3. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "양화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태

물건의 남측으로 목동중앙본로18길의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로1류(폭 10m~12m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 매수 대상 및 용도에 따라 허가 기간이 상이하므로 취득 시 관련 법규 확인이 필요합니다. (지정 기간 상세 내용은 제공 정보 참조)

4. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2023년 06월 09일자 강서세무서장의 압류입니다.

매각으로 소멸되는 권리

위의 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 특수 매각 조건에 따라 확인 필요)

임차인 현황

* 임차인: 석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-30

확정일자: 2021-09-02

배당신고일자: 2023-10-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각

인수 보증금 합계

0원

등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권이전, 신탁등기 말소, 주택임차권, 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 상기 명시된 임차인 및 채권자들의 권리는 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 316,293,948원입니다.

5. 상권분석

주변 상업시설

대상 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

최근 실거래가 분석

최근 실거래가를 분석한 결과, 인근 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 매매가는 2026년 5월 기준으로 약 19,000만원에서 30,000만원 범위에서 거래되었습니다. (36.63㎡: 19,000만원, 25.97㎡: 26,500만원, 28.47㎡: 30,000만원)

본건은 약 6.94평(22.95㎡)으로, 최근 거래된 25.97㎡(2022년식)와 28.47㎡(2016년식)의 평당 거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

6. 생활정보

교육시설

"양화초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

편의시설

주거 지역 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다.

건물 설비

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각

본 건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이 붙어 있어, 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 보증금 인수 부담은 없으나, 계약 및 잔금 납부 과정에서 HUG 측과의 절차 확인이 필수적입니다.

* 건축물 현황도와 내부 구조도의 차이 가능성

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건축물 현황도를 기준으로 내부 구조도가 작성되었습니다. 실제 내부 구조와 일부 차이가 있을 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 재확인을 하시기 바랍니다.

* 토지거래계약 허가구역 지정

대상 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025년 2월 18일 ~ 2030년 2월 17일, 외국인 등 특정 대상에 대한 추가 기간 존재) 내 매수 시 관련 법규에 따른 허가를 취득해야 합니다.

* 건축물 연식 불일치 가능성

건축물대장상 사용승인일은 2021년이나, 인근 유사 물건의 연식 정보가 상이한 경우가 있어, 정확한 건축 연식 및 상태를 재확인할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 목동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 양화초등학교 인근에 자리하고 있으며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 특히 HUG가 채권자로 강제경매를 신청한 상황입니다. 임차인 중 HUG 보증금 관련 임차인이 있으나, "대항력 없음" 및 "HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 조건 매각"으로 명시되어 있어 매수인에게 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 이 부분은 명확한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 여러 제한 사항과 토지거래허가구역 지정이 있으므로, 취득 관련 절차에 대한 충분한 검토가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 목동 지역 내 우수한 입지 조건

* 권리 관계가 비교적 명확하며, HUG 관련 보증금 인수 부담 없음 (조건부)

* 인근 실거래가 대비 적정 수준의 감정가

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 5월)를 평당 약 10,200,000원 ~ 10,500,000원으로 분석할 때, 본건(22.95㎡)의 시장 가치는 약 236,000,000원 ~ 241,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등을 고려하여, 약 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 변동 추이, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.