나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13671 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 646-38 더시크릿등촌 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '백석초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(등촌역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2019.11.29.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13671 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 249,000,000원

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 646-38, 더시크릿등촌 제4층 제404호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 11.87㎡ (약 3.59평)

* 건물면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

* 토지지분: 11.868㎡

* 건물지분: 19.68㎡

* 건축년도: 2019년 11월 29일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '백석초등학교' 동측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부 채권 총액: 525,605,479원

* 주요 권리 내역:

* 을3 근저당권 (2021.12.02. 90,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3 가압류 (2023.08.03. 185,605,479원) - 말소

* 을4 주택임차권 (2023.07.27. 250,000,000원) - 말소

* 갑6 강제경매 (2025.12.03. 250,000,000원) - 주택도시보증공사 (본건)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-08

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-11

* 확정일자: 2021-05-24

* 배당신고일자: 2023-07-27

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현황 없음)

* 특별 매각 조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소기준권리

* 을3 근저당권 (2021.12.02.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 최근(2026년 7월 6일) 인근 지역 다세대/빌라 매매 사례는 다음과 같음.

* 고센아트빌 (등촌동 643-69): 전용면적 43.14㎡, 3층, 33,000만원 (3.3억 원)

* 라온제나 (등촌동 572-9): 전용면적 42.96㎡, 2층, 30,000만원 (3.0억 원)

* 멤버스빌B동 (등촌동 574-1): 전용면적 29.9㎡, 3층, 21,000만원 (2.1억 원)

* 본건 물건은 건물면적 19.68㎡ (약 5.95평)으로, 비교 대상 물건 대비 면적이 작음.

* 비교 대상 물건들의 평당 가격을 대략적으로 환산해보면 700만원/㎡ 내외 수준임. 본건의 감정가(249,000,000원)를 면적(19.68㎡)으로 나눈 평당 가격은 약 1,265만원/㎡로, 인근 실거래가 대비 높게 책정되었을 가능성이 있음.

4.2. 단지/건물 특성

* 건물명: 더시크릿등촌

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대) 및 근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트, 지하 1층 ~ 지상 7층

* 준공: 2019년 11월 29일

* 해당 호수: 4층 404호

* 토지면적: 11.87㎡ (3.59평)

* 건물면적: 19.68㎡ (5.95평)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등 다수 제한사항 존재.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 근린생활시설 등 혼재 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 등촌역 인근 상권 이용 가능.

5.2. 교육시설

* 백석초등학교가 인근에 소재.

* 주변에 학교가 많아 교육 환경은 보통 이상으로 평가됨.

* 상대보호구역, 절대보호구역 설정되어 있어 교육환경 보호에 대한 법률적 검토 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 과밀억제권역 등 여러 법적 제한이 존재하며, 일부 구역은 추가 확인 필요.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 대상)으로 지정되어 있어, 매수인 자격 검토 필요. (2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.2. 명도 관련

* 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 보증금 인수 부담도 없음.

* 특별 매각 조건에 따라 임차권 관련 부담은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각' 문구가 명시되어 있어 명도 과정에서 특이사항은 없을 것으로 예상되나, 서류상 명확한 확인 필요.

6.3. 건물 상태

* 2019년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 정확한 내부 상태 및 유지 보수 이력은 직접 확인 필요.

* 건물 면적(19.68㎡)이 매우 협소하여 실거주 또는 임대 수익 측면에서 제한적일 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 등촌동 소재 더시크릿등촌의 도시형생활주택 4층 404호임.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물이나, 건물 면적(19.68㎡)이 매우 작아 실사용 면적 대비 가격 경쟁력과 향후 활용도가 제한적일 수 있음.

* 인근 다세대/빌라 시세와 비교 시, 면적은 작으나 감정가는 중간 수준에 해당함.

* 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이며, 특별 매각 조건으로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보임.

* 다수의 토지이용계획상 제한사항과 토지거래 허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있음.

* 소형 면적임에도 불구하고 상대적으로 높은 평당가와 여러 법적 제한 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축급 건물이라는 점.

* 서울 강서구 등촌동이라는 지역적 이점.

* 인수되는 권리 부담이 없어 안전한 낙찰이 가능할 것으로 예상됨.

* 매우 작은 면적으로, 1인 가구 렌트 또는 소형 사무실 용도 등 특정 목적을 가진 수요자에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 249,000,000원임.

* 인근 매매 사례 중 가장 작은 면적(29.9㎡)의 매물이 210,000,000원에 거래되었으며, 이는 본건(19.68㎡)보다 약 1.5배 넓은 면적임.

* 이 면적 차이를 고려하면, 본 건의 적정 가치는 1.4억 원 ~ 2.1억 원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적일 수 있음.

* 현재 경매 시세, 물건의 희소성, 법적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 높은 평당가와 협소한 면적은 투자 매력도를 낮출 수 있음.

* 최종 예상 입찰가: 1억 5천만 원 ~ 1억 8천만 원 수준에서 신중하게 검토.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.