나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13681 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 65-10 도노펠리체 제4층 제405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 지하철 1호선, 신림선 '대방역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역 '대방역' 등이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 청근콘크리트지붕 11층 업무시설로서, 외벽 : 석재 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용 중임.(후첨 '건물배치도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 12필지 일단의 부정형 평지의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1, 3 공히 : 도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)임. 2, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12 공히 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 7, 8 공히 : 도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13681 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

* 감정가: 150,000,000 원

1.1. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 65-10 도노펠리체 제4층 제405호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 11층 건물 중 4층

* 건물 준공일: 2019년 8월 8일

1.2. 면적

* 토지 면적: 5.04㎡ (약 1.52 평)

* 건물 면적: 12.27㎡ (약 3.71 평)

1.3. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 지하철 1호선, 신림선 '대방역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 '대방역'이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로 상황

본건 북측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 채권자 이 의 강제경매개시결정 등기(2025타경13681)입니다.

* 인수되는 권리

본건은 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 등기부상 주택임차권(을1)이 존재하며, 권리금액은 120,000,000원입니다. 물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며(임대차보증금 120,000,000원), 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 118,850,000원 (등기부상 임차권 금액 120,000,000원, 인수 부담)

* 차임: 170,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-23

* 확정일자: 2021-02-22

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 실질적으로는 120,000,000원의 보증금 인수 부담이 있습니다.

* 기타 권리 사항

소유권이전1번신탁등기말소가 있습니다. 등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 주변 업종 현황

본건이 위치한 건물(도노펠리체)은 오피스텔 및 업무시설로 사용되고 있으며, 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 본건 건물 특성

도노펠리체는 2019년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 11층 규모입니다. 본건은 4층에 위치한 오피스텔 전용 공간입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

본건은 대방역 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 식당, 상점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 용이하며, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 교육시설

주변 지역에 다수의 학교 및 학원이 분포하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 의료시설

대규모 병원 및 다양한 의원이 인근에 위치하고 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태

본건은 현장 방문 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가는 외부 조사 및 제시된 자료를 바탕으로 통상적인 내부 상태를 기준으로 하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 복합적인 용도지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제 사항이 존재합니다.

* 혐오시설 여부

현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별히 민감하거나 혐오할 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 매수 희망자는 반드시 직접 현장을 방문하여 주변 환경을 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 도노펠리체 오피스텔로, 대방역 역세권에 있어 교통이 편리하고 주변 상권이 발달해 있는 장점이 있습니다. 건물 자체는 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 실 사용 면적이 12.27㎡ (약 3.71평)으로 소형 오피스텔에 해당합니다.

가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 핵심 요소이며, 추가적인 자금 부담으로 작용합니다. 감정가는 150,000,000원이지만, 실제 시장가는 최근 거래 사례를 바탕으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

내부 미확인 상태, 복합적인 토지이용계획 등은 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선, 신림선 대방역 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 소형 면적: 12.27㎡(약 3.71평)으로 1인 가구나 소규모 투자에 적합합니다.

* 안정적인 임대 수요: 대학가, 업무지구 접근성이 있는 지역 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 임대차보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서, 낙찰 후 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실질 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 건물 내 유사 면적(12.27㎡)의 오피스텔이 2025년 1월 140,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 4층 위치 등을 고려하여 본 건의 시장 가치를 약 135,000,000원에서 140,000,000원 사이로 추정합니다.

이를 바탕으로, 매수인이 실질적으로 지출할 수 있는 최대 금액은 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

[추정 시장 가치] - [인수 보증금] = [최대 유효 입찰가]

예를 들어, 시장 가치를 140,000,000원으로 볼 때, 140,000,000원 - 120,000,000원 = 20,000,000원입니다.

시장 가치를 135,000,000원으로 볼 때, 135,000,000원 - 120,000,000원 = 15,000,000원입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 15,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.