나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13731 [1] 서울특별시 금천구 가산동 714 하우스디더스카이밸리가산2차 제4층 제415호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘독산역(지하철 1호선)’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트형공장, 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '독산역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상15층 건물 내 제4층 제415호로서, (사용승인일 : 2019.01.15) 외벽 : 커튼월 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 24미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접함), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경13731 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13731 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 714 하우스디더스카이밸리가산2차 제4층 제415호

용도: 지식산업센터

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.83㎡ (약 2.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 34.40㎡ (약 10.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건물 정보

건축물정보:

- 건물명: 하우스디 더스카이밸리 가산2차

- 주용도: 공장 (지식산업센터)

- 구조: 철근콘크리트구조

- 지붕: (철근)콘크리트

- 사용승인일: 2019년 01월 15일

- 총 연면적: 29,971.98㎡ (약 9,067.79평)

- 지상 층수: 15층

- 지하 층수: 4층

- 건물 건폐율: 49.39%

- 건물 용적률: 479.71%

전유부 정보:

- 호수: 제415호

- 층: 4층 (지상)

1.4. 집합건물 등기부 요약

등기부상 현재 소유권 이전(매매) 및 신탁등기 말소 이력이 확인됩니다.

주요 권리사항으로는 중소기업은행의 근저당(말소기준권리)이 있으며, 이후 기술보증기금, 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 중소기업은행의 임의경매 개시결정 등 다수의 권리들이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 373,412,505원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 ‘독산역’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다수의 지식산업센터, 아파트형 공장, 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 1호선 ‘독산역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로, 현재 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 24미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소되는 권리

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 통상적으로 매각으로 소멸되는 권리들(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)을 포함하고 있습니다. 말소기준권리는 중소기업은행의 근저당입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 토지의 구분지상권설정등기(2019.01.03. 제654호, 을구 23번 등기)가 있습니다. 이 권리는 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 총 3명의 임차인이 파악되었습니다.

모든 임차인은 전입일자(사업일자)가 파악되었으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 이 (㈜투비호스트대표이사)

보증금: 10,000,000원

차임: 250,000원

전입/사업일자: 2023-12-15

대항력: 없음

* 임차인: 박 (디벗주식회사대표이사)

보증금: 0원

차임: 250,000원

전입/사업일자: 2024-08-13

대항력: 없음

* 임차인: 홍

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-06-12

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

가산동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)의 중심부 중 하나로, 다수의 IT, 벤처, 제조 기업들이 밀집한 대표적인 지식산업센터 밀집 지역입니다. 본건이 위치한 하우스디 더스카이밸리 가산2차는 이러한 산업단지 내에 자리하여, 기업체 및 관련 종사자들을 대상으로 한 비즈니스 활동이 활발한 곳입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 존재하여 직원들의 편의를 지원하며, 인근 지하철역과의 접근성 또한 우수하여 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

지하철 1호선 독산역이 인근에 위치하여 서울 주요 도심으로의 이동이 편리합니다. 단지 주변으로 다양한 편의시설(식당, 카페, 은행 등)이 잘 갖추어져 있어 이용이 용이합니다. 또한, 인근에 주거 단지들이 있어 배후 수요가 형성될 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 토지에 설정된 구분지상권입니다. 이는 건물 소유주와 토지 소유주가 다른 경우, 건물 소유주가 토지 사용에 대한 권리를 확보하기 위해 설정하는 권리이며, 본 경매 물건의 경우 매수인이 이 구분지상권을 그대로 인수해야 합니다. 구분지상권의 구체적인 내용(범위, 존속기간, 사용 목적 등)에 따라 향후 토지 사용 및 건물 관리에 제약이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 또한, 현재 임차인들은 대항력이 없으나, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울디지털산업단지의 중심부에 위치한 신축급 지식산업센터로, 입지 및 교통 여건이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 토지에 설정된 구분지상권을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인으로 작용합니다. 이 구분지상권의 내용과 그로 인한 잠재적 제약을 면밀히 파악하고, 이를 감안한 투자 전략 수립이 중요합니다. 임차인의 대항력은 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울디지털산업단지(G밸리) 내 위치하여 산업단지 비즈니스 활동의 중심지입니다.

* 양호한 교통: 지하철 1호선 독산역 인근으로 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인된 현대적인 지식산업센터 건물입니다.

* 잠재적 가치: 산업단지 활성화에 따른 향후 임대수익 및 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(181,000,000원)를 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수되는 구분지상권으로 인한 제약 및 향후 토지 사용 관련 발생 가능 비용

* 현재 지식산업센터 시장의 매매 및 임대 시세 동향

* 경매 물건의 구체적인 상태 및 향후 명도 가능성

* 본건의 미래 가치 상승 잠재력

인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 보증금으로 인한 추가 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리분석 내용, 특히 구분지상권 관련 상세 내용 조사와 함께 주변 시세, 임대 수익률 분석 등 심층적인 추가 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.