나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13733 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별기 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제6층 제608호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서, 오피스텔, 근린생활시설, 자동차관련시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 9m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 151-3,151-4 : 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13733 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제608호

용도: 오피스텔

감정가: 171,000,000원

토지면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

건물면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남동측 인근에 위치함.

주변 환경: 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편임.

도로: 북측으로 노폭 약 9m의 포장도로에 접함.

주변 시설: 인근에 세일중학교가 소재함. [cite: main_appraisal_summary_1, main_appraisal_summary_2]

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 갑6. 계양세무서장의 압류(2022-10-13)임. 이 권리보다 선순위에 있는 권리(을1. 주택임차권)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음.

현황 요약:

* 을1. 주택임차권 (권리자: 이윤선, 권리금액: 169,000,000원, 전입일자: 2020-07-08, 확정일자: 2020-07-02). 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. [cite: building_register_summary_1, property_statement_notes_1]

* 갑8. 강제경매 (권리자: 이윤선, 권리금액: 169,000,000원). 본 경매의 개시 권리임. [cite: building_register_summary_8]

인수되는 권리:

* 임차인 이윤선: 보증금 169,000,000원. 이 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않는 경우, 그 미변제된 금액은 매수인이 인수해야 함. [cite: property_statement_notes_1]

집합건물 등기부상 총 채권액: 169,000,000원.

1.3. 상권분석

주변 지역: 독산동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 형성되어 있음.

업종: 건물은 오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설 등의 복합 용도로 이용 중임. [cite: architectural_register_summary_1]

수요: 인근 학교 및 배후 주거 단지, 오피스텔 밀집 지역의 직장인 수요가 예상됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 도보 가능한 거리에 편의점, 마트 등 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

교육시설: 대상 물건 인근에 세일중학교가 소재함. (교육환경보호구역으로 지정되어 있으므로, 관련 규제사항을 반드시 확인해야 함).

기타: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이윤선의 보증금 169,000,000원 인수 가능성임. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 해당 금액을 매수인이 추가로 부담해야 함. [cite: property_statement_notes_1]

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여, 임차인의 실제 점유 현황, 내부 상태, 추가적인 법적 분쟁 가능성 등을 파악하기 어려움.

건축물 관련 규제: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재함. [cite: main_appraisal_summary_7]

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 SM 벨리체 오피스텔로, 입지 및 편의시설 접근성은 양호한 편임.

그러나 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 인수 위험이 매우 높아, 투자 결정에 신중한 검토가 필요함.

임차인의 보증금 중 배당을 통해 회수하지 못하는 금액이 매수인의 인수 부담으로 작용하게 되므로, 총 투자 비용을 면밀히 산정해야 함.

1.7. 투자 포인트

입지: 금천구 독산동의 지역적 이점 및 주변 개발 가능성.

가치: 소형 오피스텔로서 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 고려 가능.

리스크 관리: 임차인과의 협상 또는 명도 절차 진행 능력에 따라 투자 성공 여부가 결정될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 171,000,000원

임차인 보증금 (인수 예상액): 169,000,000원

시장 조사 결과, 해당 지역의 유사한 크기 및 상태의 오피스텔(임차권 부담 없는 경우)의 현재 시장 가치는 약 170,000,000원에서 185,000,000원 범위로 추정됨. [cite: search_result_3, search_result_4]

본 경매의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 최악의 경우(임차인이 배당에서 보증금을 전혀 회수하지 못하여 169,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 경우)를 가정하여 산출하면 다음과 같음:

예상 입찰가 = 추정 시장 가치 (무권리) - 인수 보증금

추정 시장 가치 하단인 170,000,000원을 기준으로 할 때,

예상 입찰가 = 170,000,000원 - 169,000,000원 = 1,000,000원

이와 같이 매우 낮은 입찰가가 산출되는 것은 임차인 보증금의 높은 금액이 매수인의 인수 부담으로 작용하기 때문임. 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 예상액을 고려하여 인수될 보증금액을 재산정하고, 이를 기반으로 입찰가를 조정해야 함. 본 물건은 상당한 투자 위험을 내포하고 있으므로, 면밀한 분석 후 신중한 접근이 필요함.

주변 시설 조사 결과, 대상 물건 인근에 심각한 혐오 시설은 발견되지 않았음. [cite: search_result_1, search_result_2]

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