나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경803 [1] 서울특별시 양천구 신월동 981-2 신목동비바힐스 제14층 제1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "강신중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층건내 제14층 제1402호로서, (사용승인일: 2023.06.12) 외벽: 석재붙임마감 및 페인팅마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신정생활권중심), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구) <공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면 구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경803 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 981-2 신목동비바힐스 제14층 제1402호

용도: 오피스텔

토지면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.01㎡ (약 20.57평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 565,000,000원

토지 지분: 17.887㎡

건물 지분: 68.01㎡

1.4. 건축물 정보

주요구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2023년 06월 12일

건물 층수: 지하 2층 ~ 지상 18층 (본건: 14층)

1.5. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변환경 및 위치

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 북서측 인근에 강신중학교가 소재합니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신정생활권중심)으로 지정되어 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음 방지), 원추표면구역, 진입표면 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

2.4. 주변시설 분석 (혐오시설 포함)

주변에 학교(강신중학교) 및 공원이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 제공된 정보와 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 본건 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2023년 8월 16일에 국민은행 근저당권(말소기준권리, 506,280,000원)이 설정되었으며, 이후 가압류 및 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 국민은행의 근저당권(을1)으로, 매각으로 인해 근저당권 및 그 이하의 권리들은 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보상 지상권은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 박

보증금: 5,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자/사업일자: 2025-02-26

확정일자: 2025-02-26

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

박 임차인은 대항력이 없어 보증금 5,000,000원에 대해 낙찰자가 인수하지 않습니다. 해당 보증금은 매각대금에서 우선 배당될 가능성이 있으나, 배당 순위에 따라 전액 배당받지 못할 수도 있습니다. (주의: 임차인의 보증금 및 차임 정보는 확인되었으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신월동 지역은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 밀집한 지역으로, 일대 근린생활시설 및 상업시설과의 연계성이 높습니다.

4.2. 오피스텔 가치 판단

2023년 신축된 오피스텔로서 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 주변 시세가 형성되어 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 공급량 및 지역 수요 변화에 따른 시세 변동 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 근린생활시설, 마트, 병원 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

북서측 인근에 강신중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

등기부상 권리는 말소될 예정이나, 권리분석에서 파악되지 않은 유치권, 법정지상권 등이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 법규 및 행정상 위험

토지이용계획에 따른 다양한 제한사항(토지거래허가구역 포함)이 존재하여 향후 건축, 개발, 거래 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 공항소음 관련 법률 적용 지역에 포함됩니다.

6.3. 물건 자체 위험

임대관계가 미상인 점, 유동화 물건으로서 복잡한 권리관계가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 오피스텔로서 입지조건 및 생활 편의시설이 양호하며, 교통 접근성도 무난합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2023년 준공된 신축 건물로 상품성이 우수함.

* 서울 양천구의 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 상승 기대 가능.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 투자 메리트 존재.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사 면적(72.96㎡)의 오피스텔 거래가는 약 3억 5천만원 ~ 3억 7천만원 선입니다. 본건의 건물면적 68.01㎡(약 20.57평)을 기준으로 유사 면적의 시세를 적용 시, 현 시세는 약 3억 3천 4백만원 ~ 3억 4천 9백만원 정도로 추정됩니다. 감정가는 5억 6천 5백만원으로, 시세 대비 약 35% 이상 높게 평가되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

시세 분석 결과를 바탕으로, 일반적인 경매에서의 할인율과 잠재적 리스크를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 2억 7천만원에서 3억원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 현 시세보다 낮은 금액으로, 충분한 투자 수익률 확보를 목표로 합니다. (본 물건은 인수되는 보증금이 없으므로, 임차인 보증금 500만원은 별도로 고려할 필요가 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.