나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경802 [1] 서울특별시 금천구 가산동 60-3 대륭포스트타워5차 제1층 제109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,7호선 "가산디지털단지역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장/지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하4층/지상20층건내 제1층 제109호로서, 외 벽 : 복합판넬 및 강화 유리 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감재 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 지원시설(의류소매점)이나, 현황 카페(바나커피)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 정방형의 토지로서, 아파트형공장, 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 45m, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 20m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경802 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-3 대륭포스트타워5차 지하 1층 제109호

용도: 근린상가 (현황: 카페, 건축물대장상: 지원시설-의류소매점)

감정가: 1,915,000,000원

토지면적: 25.75㎡ (약 7.79평)

건물면적: 110.16㎡ (약 33.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하4층/지상20층 건물 내 제1층 제109호

준공일: 2009년 12월 17일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1, 7호선 “가산디지털단지역” 동측 인근에 위치함.

주변환경: 아파트형공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 45m, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 20m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련) 등 다수의 도시계획시설 및 제한사항이 존재함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 20일자 국민은행 근저당권 (을5)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 구분지상권설정등기 (2009.11.11. 제83494호 을구 1번 등기, 지상권자: 금천구) - 매수인이 인수함.

매각으로 소멸되는 권리:

* 국민은행 근저당권 (을5, 을6)

* 주식회사바나플에프엔비 전세권설정 (을7)

* 국민은행 임의경매개시결정 (갑4)

인수 가능한 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 1,460,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사바나플에프엔비

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022년 04월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 등기가 말소 대상이며, 대항력이 없어 임차 보증금 인수 대상이 아님.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 가산디지털단지는 대한민국의 대표적인 IT, 지식산업 클러스터 지역으로, 관련 종사자 및 유동인구가 매우 풍부함.

대륭포스트타워5차는 다수의 지식산업센터와 상업시설이 밀집된 지역 내 위치하여, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능함.

지하철역 인근이라는 이점과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어, 고객 접근성 및 편의성이 높음.

현재 카페로 이용 중인 점을 고려할 때, 관련 업종이나 서비스 업종의 입점으로 추가적인 수익 창출 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권 이동이 매우 편리함. 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 뛰어남.

편의시설: 주변에 대형 쇼핑몰, 백화점, 식당가, 병원 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

업무환경: 수많은 지식산업센터와 기업들이 밀집해 있어 직주근접의 업무 환경을 제공하며, 관련 종사자를 위한 상권이 발달해 있음.

주변환경: 대규모 산업단지 특성상 주거 인프라보다는 업무 및 상업 활동을 위한 시설이 집중되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

인수해야 하는 구분지상권: 금천구 소유의 구분지상권이 존재하여, 향후 토지 이용 및 건축 등과 관련하여 제약이 발생할 수 있으므로 사전에 반드시 확인 필요.

유동화물건: 해당 물건이 유동화 처리되었다는 점은 금융 구조와 관련된 부분이나, 권리 분석상 직접적인 인수 부담은 없을 수 있으나 관련 계약 관계 등에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요할 수 있음.

공실 위험: 경기 변동이나 지역 내 경쟁 심화로 인한 공실 발생 가능성.

업종 제한 및 전환: 건축물대장상 용도(지원시설)와 실제 이용 용도(카페)가 다르므로, 향후 업종 변경 시 관련 법규 검토가 필요함.

도시계획상 제한: 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 제한 사항이 있어 건축 및 토지 이용 시 영향을 받을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 상업시설로, 풍부한 배후 수요와 뛰어난 교통 접근성을 바탕으로 투자 가치가 높다고 판단됨.

다만, 매수인이 인수해야 하는 금천구 명의의 구분지상권이 존재하므로, 해당 지상권의 내용과 범위, 향후 토지 이용에 미칠 영향 등을 철저히 조사하고 감안해야 함.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이어서 비교적 명확하나, 인수되는 지상권에 대한 전문적인 법률 및 건축 전문가의 검토가 필수적임.

현황 용도인 카페로 인한 영업권 프리미엄이나, 향후 신규 임대 시 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것임.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인접으로 높은 유동인구 및 접근성 확보.

풍부한 배후 수요: 가산디지털단지 내 수많은 지식산업센터 및 업무시설 종사자.

안정적인 상권: 오피스 밀집 지역의 소비 및 서비스 수요 지속.

현재 운영 중인 영업장: 현황 카페(바나커피)의 운영 상태 및 잠재적 가치 고려.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

채권 총액(주요 채권 기준): 약 1,254,751,409원 (개시 결정 채권액 기준)

감정가: 1,915,000,000원

예상 입찰가: 1,750,000,000원 ~ 1,850,000,000원

(상기 예상 입찰가는 감정가 대비 합리적인 수준에서, 인수되는 지상권의 잠재적 리스크를 일부 반영하여 산정한 금액이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.