나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13806 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 329-17 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉중앙시장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선"개봉역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 지하1층 / 지상4층 건내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2002.05.13) 외벽: 치장벽돌 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13806 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 329-17 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 303,000,000원

토지면적: 32.12㎡ (약 9.72평)

건물면적: 69.43㎡ (약 20.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2002년

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉중앙시장" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 개봉역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 4월 23일 접수된 주식회사페이금융대부의 근저당권이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다수의 압류 및 가압류, 임차권 등기가 존재하나 모두 말소 예정으로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 노 (주택도시보증공사)의 주택임차권은 말소 예정이며, 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

이는 사실상 매수인이 해당 임차인에 대해 인수하는 보증금 부담이 없음을 의미합니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 노 (주택도시보증공사)

보증금: 246,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-19

확정일자: 2020-05-27

배당신고일자: 2022-07-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 특별매각조건에 따라 매수인이 임차보증금 인수 부담 없음.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-08

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 개봉중앙시장 인근에 위치하여 지역 상권을 이용하기 편리합니다.

주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하고 있어, 주거지로서의 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근 개봉역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있어 유동인구가 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 대규모 상업 중심지라기보다는 지역 주민을 위한 근린생활 상권의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 개봉역 이용 가능, 버스 노선 다양.

* 편의시설: 개봉중앙시장 인접, 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육: 개봉동 소재 초, 중, 고등학교 인근 위치 (교육환경보호구역 확인 필요).

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 경우, 특별매각조건으로 인해 매수인이 보증금을 인수하지 않으나, 관련 법규 및 조건을 명확히 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. 또한, 외국인 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25)에 해당하며, 아파트 토지거래허가구역 지정 기간(2025.10.20~2026.12.31) 및 지목 도로 한정 토지거래허가구역(2024.9.10~2029.9.9) 지정 기간도 확인이 필요합니다. 이러한 규제 사항은 향후 토지 이용 및 거래에 제한을 줄 수 있습니다.

* 건축년도: 2002년식으로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

건물은 2002년에 건축되어 연식이 있지만, 꾸준히 관리되어 왔다면 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 다소 복잡한 규제가 있으나, 현 다세대주택 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

전반적으로 인수 부담이 적고 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 특별매각조건으로 인해 HUG 관련 임차인의 보증금 246,000,000원을 매수인이 인수할 필요가 없습니다.

* 양호한 입지 및 교통: 개봉역 역세권에 위치하며, 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

* 최근 실거래가 반영: 2026년 7월 실거래가(인근 한신빌라, 51.48㎡, 2.5억원)를 고려할 때, 본 물건(69.43㎡)의 현 시세는 약 3.3~3.5억원 수준으로 추정됩니다. 감정가(3.03억원) 대비 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례(한신빌라, 2026년 7월, 51.48㎡, 2.5억원)를 바탕으로 산정한 본 물건(69.43㎡, 2002년식)의 현 시세는 약 3.3~3.5억원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금(0원)이 없어 취득 비용 부담이 적다는 점을 고려할 때, 감정가 303,000,000원보다 높은 입찰도 고려할 수 있습니다.

현 시세와 경매 물건의 특징을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 320,000,000원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.