나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13821 [1] 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상10층 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2022-8-4) 창호: 돌붙임 및 모르타르위페인팅 마감 등 외벽: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 거실겸주방, 화장실, 다용도실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 자주식 및 기계식 주차장, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주상복합건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 광대로의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2021-12-14)(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13821 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제5층 제503호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 243,000,000원

* 토지면적: 8.02㎡ (약 2.42평)

* 토지지분: 8.02㎡ (약 2.42평)

* 건물면적: 21.51㎡ (약 6.51평)

* 건물지분: 21.51㎡ (약 6.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2022년

* 사용승인일: 2022년 8월 4일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 남서측으로 광대로의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(남동세무서장, 2025-01-16) [cite: 집합건물 등기부요약]

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 강제경매 개시결정(주택도시보증공사, 2025-12-10 말소) 등 경매로 인한 권리가 소멸됩니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 주택임차권(박정선, 285,000,000원, 2024-10-11 말소)도 매각으로 소멸됩니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 매각으로 인수되는 권리:

* 특별한 명시가 없는 한, 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박정선)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 12일

* 확정일자: 2022년 12월 23일

* 배당신고일자: 2024년 10월 11일

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사 보증 관련 임차권으로, 매각 조건에 따라 매수인에게 대항력이 없습니다.

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다.

* 등기부채권 총액: 285,000,000원.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 구성: 근린생활시설 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 업무시설로서의 기본적인 상업 기능이 존재합니다.

* 상권 특징: 지역 내 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 하는 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로서, 향후 지역 개발 및 수요 변화에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 오피스텔로, 방, 거실 겸 주방, 화장실, 다용도실로 구성되어 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조로 내구성이 확보되었으며, 전기, 승강기, 자주식 및 기계식 주차장, 개별난방, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 학교(서울금융고등학교)가 있으며, 추가적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항소음 및 군사시설 보호구역 등에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 계약 및 명도 과정에서 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다.

* 임대차 관계: 임차인(박정선)은 대항력이 없으나, 보증금 285,000,000원으로 금액이 큰 편입니다. 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 인수할 보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 고려사항이 될 수 있습니다. (임대 내역 미상)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 양천구 신월동이라는 지역적 이점을 가지고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 상품성이 우수하며, 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 입지: 서울특별시 내 위치하여 직장 접근성 및 생활 편의성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없고, 말소기준권리 이하 권리가 대부분 소멸되어 권리 분석이 용이합니다.

* 시세 상승 여력: 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 243,000,000원

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (27.81~29.77㎡ 기준): 약 299,000,000원 ~ 319,000,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 위 거래 사례의 면적당 가격은 약 1,065만원/㎡ ~ 1,147만원/㎡ 수준입니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 본 물건의 면적(21.51㎡)을 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 229,290,000원 ~ 246,720,000원 범위로 산출됩니다.

* 감정가(243,000,000원)는 최근 시세 범위를 고려할 때, 시장 가격 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 245,000,000원

* 본 예상 입찰가는 감정가와 최근 시장 거래 가격을 종합적으로 고려한 금액입니다. 입찰 참여 시, 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.