나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13745 [1] 서울특별시 양천구 목동 621-5 목동트라움시티 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "등촌역" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(등촌)역 및 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제6층 제604호 건으로서, (사용승인일:2020.04.14.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필 일단의 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2):본건 서측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지 정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임. 기호(2):도시지역, 제3종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025. 10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13745 (1)

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 목동 621-5, 목동트라움시티 제6층 제604호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2020년 4월 14일

감정가: 323,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 202.27㎡ (약 61.19평)

토지지분: 11.17㎡ (약 3.38평)

건물면적: 27.96㎡ (약 8.46평) (전용면적 기준)

건물지분: 27.96㎡ (약 8.46평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 목동에 위치하며, 지하철 9호선 등촌역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 등촌역과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (접수일자 2023년 8월 30일)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 1,588,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 309,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 7월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 진행 중입니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 특별 매각 조건

본 매각은 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 진행됩니다. 이 조건에 따라 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 건물은 목동 트라움시티 내 오피스텔로, 다양한 근린생활시설과 함께 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼합되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

등촌역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고, 상업 시설 이용이 활발합니다. 단지 주변으로 학교, 공원 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않아, 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 및 다세대주택과 인접하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 등촌역 주변의 다양한 상업 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 인근에 위치한 학교와 공원 등은 생활의 질을 높여줍니다.

5.3. 교통

지하철 9호선 등촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 대항력 포기

임차인의 대항력이 없으나, HUG와의 특정 조건(매수인에 대한 대항력 포기) 하에 매각이 진행되므로, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

해당 채무가 다른 물건과 공동으로 담보 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 매각 결과가 본 물건에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 오피스텔로, 역세권 입지에 따른 우수한 교통 및 상업 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

7.2. 고려사항

다만, HUG와의 복잡한 인수조건 및 공동담보 물건이라는 점에서 권리 분석 및 매각 조건을 면밀히 검토해야 합니다. 임차인의 대항력이 없다는 점은 긍정적이나, HUG의 조건부 포기가 매수인에게 안전한 권리 관계를 보장하는지 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 매력

우수한 역세권 입지와 신축 건물이라는 점은 장기적인 시세 상승 및 임대 수익 창출에 긍정적인 요소입니다.

8.2. 가격 경쟁력

현재 감정가는 3억 2,300만원으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 리스크 완화

HUG의 대항력 포기 조건이 명확하게 명시되어 있어, 임차권 관련 명도 리스크가 최소화될 것으로 보입니다. (단, 조건 이행 여부 확인 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

인근 유사 오피스텔(전용면적 27~30㎡)의 최근 매물 호가 및 실거래가를 조사한 결과, 본 건이 위치한 목동 트라움시티 내 유사 물건의 현재 시세는 3억 1,000만원에서 3억 4,000만원 선으로 파악됩니다.

9.2. 입찰가 산정

본 건의 감정가는 3억 2,300만원으로, 현재 시세 범위 내에 있습니다. 임차인의 보증금 인수분은 없으며, HUG의 특수 조건으로 인해 권리 관계가 비교적 명확한 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

9.3. 추천 입찰가

따라서, 현 시세 및 감정가를 고려하여 3억 1,500만원에서 3억 2,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.