나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13780 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

독산동 962-16, 962-52 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 내 제6층 제601호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 거실 겸 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

본건 현장조사시 집합건축물대장 건축물현황도 호별배치와 현황 호별배치가 상이하여(공부상 601호, 문패상 602호) 공부상 601호를 기준으로 감정평가 하였으니 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13780 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 제6층 제601호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

272,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 13.12㎡ (약 3.97평)

토지지분: 13.117399999999998㎡ (약 3.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.61㎡ (약 8.96평)

건물지분: 29.61㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 여건은 보통임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

제공된 정보 없음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권])으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권보존: 2021-08-31 (강승실 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2021-10-26 (정소진)

* 주택임차권(권지은, 보증금 295,000,000원, 말소예정): 2023-08-31 (전입일자: 2021-10-15, 확정일자: 2021-09-13)

* 강제경매개시결정(주택도시보증공사, 말소기준권리): 2025-12-09

* 가압류(주택도시보증공사): 2025-12-18

* 압류(부천세무서장): 2026-04-14

총 등기부채권액: 1,202,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권지은)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-15

확정일자: 2021-09-13

배당신고일자: 2023-08-31

대항력: 없음

비고: 말소 예정임.

* 임차인: 이재민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-22

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각으로 인해, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금 관련하여 인수 여부를 반드시 재확인해야 함.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의시설

대상 물건 인근에는 서울문성초등학교가 소재하며, 주위는 다세대, 다가구 주택 밀집 지역임. 대규모 상업시설이나 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역으로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

4.2. 지역 개발 계획

서울시 금천구 독산동 일대에 약 24만㎡ 규모의 직주근접형 생활중심지 조성 계획이 있으며, 이는 신안산선 신독산역을 중심으로 추진되고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 물건은 독산동 주거지대에 위치하여 비교적 조용한 환경을 제공할 수 있음.

5.2. 교통 및 교육 환경

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 서울문성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 역시 보통 수준으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건으로 복잡한 권리 관계가 예상됨. 특히, 임차인 이재민은 보증금 0원임에도 대항력이 있어, 해당 임차인의 권리 관계 및 명도 관련하여 추가적인 법률 검토가 필요함.

매각 시 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 이에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

6.2. 공부와의 차이

등기사항증명서 상의 601호와 집합건축물대장 상의 호별 배치도가 상이하여, 실제로는 602호로 표시되어 있을 가능성이 있음. (공부상 601호, 문패상 602호) 이는 도면 오류로 추정되나, 현장 확인 및 경매 진행 시 반드시 재확인 필요함.

6.3. 혐오시설 여부

현장 주변에 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 과거 독산동 우시장 일대에서 위생 및 악취 문제가 제기되었으나, 해당 지역의 도시재생 사업을 통해 개선된 것으로 보임. 서부간선 지하도로 건설과 관련하여 독산1동 재활용처리장(적환장) 이전 문제가 제기되었으나, 이는 대상 물건 소재지와는 다소 거리가 있는 사항임.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 준주거지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성이 존재함. 인근에 서울문성초등학교가 있고 대중교통 이용이 용이한 편이나, 복잡한 권리 관계와 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 호수 불일치 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 특히, HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각에 대한 명확한 이해가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 향후 신안산선 신독산역 개통 예정에 따른 지역 가치 상승 기대

* 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 면적

* 주거지대 내 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경

9. 예상 입찰가

감정가 272,000,000원을 기준으로, 복잡한 권리 관계 및 임차인 관련 리스크, 공부상 호수 불일치 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인 이재민의 존재는 잠재적 부담 요인이 될 수 있음. 시장 상황 및 낙찰가를 종합적으로 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. (1차적인 참고 가격대는 약 217,600,000원 ~ 244,800,000원 수준)

정확한 시세 파악 및 권리 관계 분석을 위한 추가적인 현장 조사가 반드시 선행되어야 함.1.물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13780 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 제6층 제601호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

272,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 13.12㎡ (약 3.97평)

토지지분: 13.117399999999998㎡ (약 3.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.61㎡ (약 8.96평)

건물지분: 29.61㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 여건은 보통임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

제공된 정보 없음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권])으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권보존: 2021-08-31 (강승실 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2021-10-26 (정소진)

* 주택임차권(권지은, 보증금 295,000,000원, 말소예정): 2023-08-31 (전입일자: 2021-10-15, 확정일자: 2021-09-13)

* 강제경매개시결정(주택도시보증공사, 말소기준권리): 2025-12-09

* 가압류(주택도시보증공사): 2025-12-18

* 압류(부천세무서장): 2026-04-14

총 등기부채권액: 1,202,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권지은)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-15

확정일자: 2021-09-13

배당신고일자: 2023-08-31

대항력: 없음

비고: 말소 예정임.

* 임차인: 이재민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-22

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각으로 인해, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금 관련하여 인수 여부를 반드시 재확인해야 함.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의시설

대상 물건 인근에는 서울문성초등학교가 소재하며, 주위는 다세대, 다가구 주택 밀집 지역임. 대규모 상업시설이나 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역으로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

4.2. 지역 개발 계획

서울시 금천구 독산동 일대에 약 24만㎡ 규모의 직주근접형 생활중심지 조성 계획이 있으며, 이는 신안산선 신독산역을 중심으로 추진되고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 물건은 독산동 주거지대에 위치하여 비교적 조용한 환경을 제공할 수 있음.

5.2. 교통 및 교육 환경

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 서울문성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 역시 보통 수준으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건으로 복잡한 권리 관계가 예상됨. 특히, 임차인 이재민은 보증금 0원임에도 대항력이 있어, 해당 임차인의 권리 관계 및 명도 관련하여 추가적인 법률 검토가 필요함.

매각 시 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 이에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

6.2. 공부와의 차이

등기사항증명서 상의 601호와 집합건축물대장 상의 호별 배치도가 상이하여, 실제로는 602호로 표시되어 있을 가능성이 있음. (공부상 601호, 문패상 602호) 이는 도면 오류로 추정되나, 현장 확인 및 경매 진행 시 반드시 재확인 필요함.

6.3. 혐오시설 여부

현장 주변에 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 과거 독산동 우시장 일대에서 위생 및 악취 문제가 제기되었으나, 해당 지역의 도시재생 사업을 통해 개선된 것으로 보임. 서부간선 지하도로 건설과 관련하여 독산1동 재활용처리장(적환장) 이전 문제가 제기되었으나, 이는 대상 물건 소재지와는 다소 거리가 있는 사항임.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 준주거지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성이 존재함. 인근에 서울문성초등학교가 있고 대중교통 이용이 용이한 편이나, 복잡한 권리 관계와 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 호수 불일치 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 특히, HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각에 대한 명확한 이해가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 향후 신안산선 신독산역 개통 예정에 따른 지역 가치 상승 기대

* 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 면적

* 주거지대 내 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경

9. 예상 입찰가

감정가 272,000,000원을 기준으로, 복잡한 권리 관계 및 임차인 관련 리스크, 공부상 호수 불일치 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인 이재민의 존재는 잠재적 부담 요인이 될 수 있음. 시장 상황 및 낙찰가를 종합적으로 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. (1차적인 참고 가격대는 약 217,600,000원 ~ 244,800,000원 수준)

정확한 시세 파악 및 권리 관계 분석을 위한 추가적인 현장 조사가 반드시 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.