나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13817 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제12층 제1212호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 영등포역(지하철1호선, 국철)과 신길역(지하철1호선,5호선)이 소재하여 대중교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상13층 건물 내 제12층 제1212호로서, (시용승인일: 2021.01.26) 외벽: 몰탈위페인팅, 석재붙임 등 마감, 내벽:-, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 근린생활시설 빙 업무시설(오피스텔)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 북측으로 폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

3.1. 소재지

서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제12층 제1212호

3.2. 건물 정보

* 건물명: 명남더블레스

* 용도: 오피스텔 (건축물표제부상 업무시설, 제1종, 2종 근린생활시설)

* 건축년도: 2021년

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상13층

* 전유면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

* 총 호수: 165호

3.3. 토지 정보

* 토지면적: 4.12㎡ (약 1.25평)

* 토지지분: 4.12㎡ (약 1.25평)

3.4. 매각 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13817 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

3.5. 감정가

* 감정가: 218,000,000원

1.1. 입지조건

3.1. 주변 환경

* 대상 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영원중학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 오피스텔, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

3.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량의 접근이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 영등포역(지하철 1호선, 국철)과 신길역(지하철 1호선, 5호선)이 가까이 있어 대중교통 여건이 매우 편리한 편임.

3.3. 도로 상태

* 부지의 북측으로 폭 약 6미터의 도로에 접함.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권)으로 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가대상 용도 및 대상자에 따라 적용 여부가 달라짐 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.2. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 주택도시보증공사(채권자)의 2022년 11월 10일자 가압류 (갑6)임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1: L

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: (권리분석상 특이사항 없음)

* 임차인 2: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-14

* 확정일자: 2021-12-29

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: (권리분석상 특이사항 없음)

3.4. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 매매, 주택임차권 설정 및 말소, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 모두 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액: 1,008,000,000원

3.5. 특이사항 (HUG 인수조건)

* 본 매각은 "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건"으로 진행됨.

* 이는 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대해 매수인에게 임차보증금 반환을 청구할 수 없다는 조건으로, 매수인에게 유리하게 작용할 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

3.1. 지역 특성

* 서울 영등포구 영등포동1가에 위치하며, 영등포역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역임.

* 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 다양한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있음.

3.2. 상업 시설

* 주변에 다수의 근린생활시설, 숙박시설, 금융기관 등이 소재하여 상업 활동이 활발한 지역임.

* 영등포역 상권과의 연계성을 통해 추가적인 상업적 가치 상승이 예상됨.

1.4. 생활정보

3.1. 교통

* 영등포역(1호선, 국철) 및 신길역(1호선, 5호선) 접근이 용이하여 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 편리함.

* 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

3.2. 편의시설

* 단지 인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 높음.

* 영등포역 주변의 대형 쇼핑몰 및 문화시설 이용이 편리함.

3.3. 교육시설

* 인근에 영원중학교가 위치하며, 초등학교 및 고등학교 등 교육시설 접근성도 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

3.1. 임차인 보증금 인수 가능성 (HUG 관련)

* 권리분석상 모든 임차인은 대항력이 없으며, 설정된 권리 또한 말소될 예정임.

* 다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건" 문구를 면밀히 확인해야 함. 현재로서는 인수할 보증금은 없는 것으로 판단되나, 법률 전문가와 상담하여 최종적인 인수 여부를 확인하는 것이 권장됨.

3.2. 토지거래허가구역

* 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 특정 대상자(외국인 등) 및 용도(아파트 등)에 대한 거래 시 허가를 받아야 함. 매수인 자격 및 용도에 따라 해당될 수 있으므로 확인 필요.

3.3. 주거용 사용

* 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중임. 이는 향후 건축법, 주택법 등 관련 법규 적용 시 주의가 필요할 수 있음.

3.4. 임대 관계 미상

* 임대차 관계가 정확히 파악되지 않아, 잔류 임차인이나 권리관계 확인에 추가적인 노력이 필요할 수 있음. (단, 본건은 임차인 정보가 제공되었고 대항력 없음으로 명시됨.)

3.5. 주변 시설

* 물건지 북서측 인근에 서울남부지방법원, 서울특별시 영등포구청, 영등포세무서 등이 소재하고 있어 공공시설 이용은 편리하나, 일부 혐오시설로 분류될 수 있는 시설(교정시설 등)이 일정 거리에 존재할 수 있음. (지도상 직접적인 인접 혐오시설은 확인되지 않음)

1.6. 투자 포인트

3.1. 역세권 입지

* 영등포역 및 신길역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 매우 뛰어남.

* 이는 임대 수익 및 향후 시세 상승에 긍정적인 요인으로 작용함.

3.2. 개발 잠재력

* 영등포 지역은 지속적인 도시 재생 및 개발 계획이 추진되고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됨.

* 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 기능의 발전 가능성이 높음.

3.3. 소형 면적

* 17.63㎡의 소형 오피스텔로, 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 임대 수요 확보가 가능하며, 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적음.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 영등포역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 뛰어난 교통 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 건축물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물이며, 최신 시설을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 권리분석 상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 특이사항에 대해서는 반드시 법률 전문가와 최종 검토하시기 바랍니다.

* 주거용으로 사용되고 있다는 점을 고려할 때, 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

* 전반적으로 안정적인 임대 수익과 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 218,000,000원

* 최근 매매가: 235,000,000원 (2026년 2월 4일, 17.63㎡, 13층)

* 본 물건의 가장 큰 특징은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건으로, 이는 매수인이 임차 보증금을 인수하지 않아도 된다는 점을 시사합니다. (단, 최종 확인 필요)

* 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 235,000,000원으로 형성되어 있으며, 물건의 입지 및 상태를 고려할 때 감정가 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

* HUG 인수조건 관련 불확실성을 고려하여 보수적으로 접근하되, 시장 가격을 반영한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 감정가 대비 100% ~ 105% 수준을 예상하며, 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 특히, 최근 실거래가 235,000,000원을 상한선으로 설정하는 것이 무난할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.