나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13665 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

공부상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로써 (사용승인일 : 2021.11.25) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대 - 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 세장형 완경사지로써, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호 법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래ㅖ약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13665 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 20.02㎡ (약 6.05평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 공동담보, 임차인 및 임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물은 2021년 11월 25일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 제201호입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경13665 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 채권액 320,000,000원).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 해당 없음).

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-19

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 미상(0원)이라도 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-30

* 확정일자: 2022-04-14

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 신택철 외 2명

* 공유자전원지분전부이전: 김완중

* 주택임차권: 정수은 (320,000,000원) - 매각으로 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (320,000,000원) - 말소기준권리

4. 상권분석

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 지역에 위치하며, 주변은 주거 밀집 지역으로 다세대주택 및 공동주택이 주를 이룹니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 유사 면적(약 20㎡)의 신축 다세대 주택은 약 21,600만원 내외의 가격으로 거래되었습니다. 이는 본건과 비슷한 시기에 지어진 건물임을 고려할 때, 본건의 시세는 감정가(295,000,000원) 또는 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다.

주변에 공항이 위치하여 관련 시설 보호를 위한 건축 제한(중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역)이 있습니다. 이는 건물 높이 등에 영향을 줄 수 있으나, 직접적인 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

건축물 정보: 2021년 11월 25일 사용 승인된 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕 5층 건물입니다.

내부 구조: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생 설비, 난방 설비, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

토지 이용 상태: 2필 일단의 세장형 완경사지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

접근 도로: 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(윤 )의 존재: 보증금이 0원이나 대항력이 있어, 매각 조건에 따라 임차인이 매수인에 대한 대항력 포기를 조건으로 하고 있습니다. 만약 임차인이 이 조건을 이행하지 않을 경우, 매수인이 권리 문제를 부담해야 할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG 관련 인수조건 변경 사항과 공동담보로 인한 채무 관계의 복잡성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 공항 관련 법규의 적용을 받으므로, 향후 재건축이나 증축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 준신축급(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 윤 의 대항력 포기 여부이며, 이 부분이 명확히 해결되지 않으면 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

HUG와의 채무 관계 및 매각 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

서울 강서구 내 입지로, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

임차인 관련 리스크가 해소될 경우, 시세차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원입니다.

인근 신축 건물의 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 감정가 이상으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 윤 의 대항력 포기 여부가 불확실하여 상당한 위험이 존재합니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준인 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.