나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13772 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개명초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(7호선 광 명사거리역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물(에코그로브빌리지 101동)내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2021.06.01) 외벽: 벽돌 타일 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'임. (후첨 '내부구조도' 참고.)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 5필지 일단의 '사다리형'토지로서, 현황 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 8~9미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(5) 토지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m (지반+건축+옥 탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2 026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13772 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

건축물 현황

사용승인일: 2021.06.01

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

해당 층: 3층

면적

토지면적: 16.61㎡ (약 5.03평)

토지지분: 16.61㎡ (약 5.03평)

건물면적 (전용면적): 27.20㎡ (약 8.23평)

건물지분: 27.2㎡ (약 8.23평)

감정가: 300,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개명초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 광명사거리역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호합니다.

인접 도로

본건은 북서측으로 노폭 약 8~9미터의 도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

등기부현황 요약

말소기준권리: 부산지방법원 2024카단100166 (가압류, 주택도시보증공사)

기타 권리: 소유권이전, 신탁등기 말소, 강제경매(말소), 가압류(말소) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권 총액: 1,082,800,000원

임차인 현황

임차인: MUNKHBATALTANSHAGAI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-14

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

임차인: MUNKHBATALTANSETSEG

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-14

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 이현숙)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-02

확정일자: 2021-07-26

배당신고일자: 2023-09-20

대항력: 없음

비고: 본건 매각으로 임차보증금반환청구권이 소멸되므로, 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

권리분석 종합

모든 선순위 권리(임차권 등기 포함)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인 이현숙(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 매수인이 인수할 권리 및 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 토지 이용계획

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

기타 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

주변 건물 용도

본건은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.4. 생활정보

교육시설

인근에 서울개명초등학교가 소재합니다.

교통시설

지하철 7호선 광명사거리역을 근거리에서 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

주변 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상의 제약

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 규제가 적용될 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(300,000,000원)는 제공된 최근 시세 자료(유사 면적 기준 약 50,000,000원 ~ 110,000,000원)와 비교 시 현저히 높은 수준입니다. 감정가 산정의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

복잡한 권리관계

HUG 관련 채권 및 임차인 권리 등 복잡한 권리 관계가 존재했으나, 매각 조건에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 잔금 납부 시까지 권리 변동 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하다는 장점이 있습니다.

특히, 복잡했던 권리 관계가 매각 조건에 따라 대부분 소멸되어 매수인이 인수할 부담이 거의 없다는 점은 큰 매력입니다.

그러나 감정가 3억원과 최근 시장 시세 간의 큰 격차는 투자 결정 시 매우 신중한 접근을 요구합니다. 감정평가액의 산정 근거와 시장 가격을 면밀히 비교 분석하는 것이 필수적입니다.

토지이용계획상의 일부 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물

2021년 준공되어 비교적 최신 건물이므로 관리 상태 및 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

권리 소멸

임차인 보증금 등 매수인이 인수할 부담이 0원으로, 권리 분석이 명확합니다.

교통 및 입지

지하철역 인접 및 주변 생활 인프라가 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터에 따르면, 본건과 유사한 크기(27.20㎡)의 주택에 대한 단위 면적당 거래가는 약 187만원/㎡에서 392만원/㎡ 범위로 분석됩니다.

본건은 2021년 준공된 신축 건물임을 감안하여, 최근 거래된 주택의 상위권 시세(약 350만원/㎡)를 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 95,200,000원 (27.20㎡ * 350만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가(300,000,000원)는 이러한 시장 시세와 큰 차이를 보이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험합니다.

권리 관계 상 매수인이 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로 접근 시 약 80,000,000원에서 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (단, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.