나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13782 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 990-11 우진빌라 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 동측 인근에 위치하며, 인근은 공원, 아파트, 다세대주택, 빌라 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층건 내 제3층 제301호로서, 외 벽: 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지 내 세장형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13782 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 990-11 우진빌라 제3층 제301호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 280,000,000원

토지면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.08평)

1.3. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 구분: 부동산강제경매

1.5. 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.6. 특이사항: 선순위임차권, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "강서구청" 동측 인근에 소재함.

주변은 공원, 아파트, 다세대주택, 빌라 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 이력과 함께 을8호에 주택임차권(김나윤, 280,000,000원)이 등기되어 있으나 말소 예정으로 표기됨.

가장 최근 접수된 갑6호는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정으로, 말소기준권리가 됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 280,000,000원

전입일자: 2021-10-27

확정일자: 2021-09-17

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기되어 있으나 말소 예정임.

3.3. 권리관계 요약

등기부상 주택임차권(을8)은 말소 예정이며, 강제경매(갑6)가 말소기준권리임.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 본건에는 지상권이 존재하지 않음.

임차인 김 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이는 매수인이 인수하는 보증금이 없음을 의미함. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세

최근 매매 사례 분석:

* 서울특별시 강서구 화곡동 830-5번지 "M펠리체(830-5)" (2018년 준공, 37.05㎡): 2026년 5월 1일, 30,000만원 (3억원)

* 서울특별시 강서구 화곡동 343-28번지 "한양(343-28)" (2000년 준공, 53.84㎡): 2026년 5월 4일, 25,500만원 (2억 5,500만원)

* 서울특별시 강서구 화곡동 956-27번지 "기린아트빌라" (1995년 준공, 41.32㎡): 2026년 5월 3일, 16,900만원 (1억 6,900만원)

4.2. 시세 분석

본건은 2000년 준공된 다세대주택으로, 건물면적은 59.74㎡ (약 18.08평)임.

비교 대상 물건 중 2018년 준공된 M펠리체(37.05㎡)는 3억원, 2000년 준공된 한양(53.84㎡)은 2억 5,500만원에 거래됨.

본건의 면적과 준공 연도를 고려할 때, 비슷한 시기에 준공된 "한양(343-28)"의 사례(2억 5,500만원)가 상대적으로 유사하며, 신축 건물인 "M펠리체"는 더 높은 가격대에 형성되어 있음.

감정가 2억 8,000만원은 주변 시세와 비교 시 높은 편은 아니나, 최신 거래 사례와 직접 비교하기에는 면적 및 건물 상태의 차이가 있을 수 있음.

정확한 시세 파악을 위해서는 현장 방문 및 실거래가 상세 분석이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

건축물대장 상 (2000년 12월 14일 사용승인) 우진빌라, 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물임.

본건은 지상 3층에 위치한 제301호임.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 관련 법규 적용을 받음.

5.2. 내부 구조 및 설비

내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비를 갖추고 있음. (내부구조도는 별도 참조 필요)

5.3. 토지 이용 및 규제

토지는 동하향 완경사지의 세장형 토지로서 주거용 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로(북측)는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 김 은 전입일자, 확정일자를 갖추었으나 대항력이 없음.

다만, 물건명세서 상 "임차인 김 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각" 이라는 문구가 명시되어 있음. 이는 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있음을 시사함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함함.

6.2. 기타 리스크

주변에 공항, 대공방어협조구역, 수평표면구역 등 공항 관련 시설보호구역에 포함되어 있어 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있음.

본건 인근에 혐오시설 존재 여부 확인 필요. (현재 제공된 정보로는 확인 불가)

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 2000년에 준공되어 연식이 있으나 기본적인 주거 요건은 갖추고 있음.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 없으나, 매각조건에 명시된 임차인 관련 특이사항은 명도 시 주의가 필요함.

주변 시세 대비 감정가가 적정하거나 약간 높은 수준일 수 있으나, 면적 및 상태 고려 시 협상 여지가 있을 수 있음.

입지조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

8. 투자 포인트

강서구청 인근의 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

전용면적 59.74㎡로 1~2인 가구 또는 소형 가족이 거주하기에 적합한 크기임.

선순위 권리가 없고, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있음 (단, 명세서 조건 확인 필요).

향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유 (장기적 관점).

9. 예상 입찰가

감정가: 280,000,000원

인수되는 보증금: 0원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 준공 연도의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 추정됨.

명도 협상 비용, 수리 비용, 경매 취득 부대 비용 등을 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 85% ~ 95% 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 238,000,000원 ~ 266,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안함.

세부적인 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 최종 입찰가 결정 권고.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.