나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13744 [1] 서울특별시 구로구 고척동 340 고척엘아이지리가 1단지 제101동 제9층 제902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 덕의초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 양천구청역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건내 중 제9층 제902호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

아파트(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 중앙로와 접하고 있으며, 단지 진입로는 외곽 공도와 연계되어 있어 진입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

고척동 340번지 기준: 도시지역, 준공업지역(2015-11-13), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13744 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물명

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 340 고척엘아이지리가 1단지 제101동 제9층 제902호

건물명: 고척LIG리가 1단지

용도: 아파트

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 45.85㎡ (약 13.86평)

토지지분: 45.85㎡ (약 13.86평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.91㎡ (약 25.69평)

전용면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

대지지분: 45.85㎡ (약 13.86평)

1.4. 건물 구조 및 사용승인일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 제9층

사용승인일: 2009년 7월 30일

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 87,900만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 덕의초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리 지하철 양천구청역이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

서측으로 광대로인 중앙로와 접하고 있으며, 단지 진입로는 외곽 공도와 연계되어 있어 진입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리는 2017년 3월 3일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을6)입니다.

등기부상 을구의 근저당권(을6, 을7, 을8) 및 갑구의 강제경매개시결정(갑2) 등은 모두 말소 예정입니다.

3.2. 인수주의 권리 여부

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황 및 보증금

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 내역은 미상입니다.

3.4. 특이사항 및 기타 제한사항

공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

2026년 5월: 88,000만원 ~ 90,000만원 (5층, 6층, 11층)

2026년 6월: 89,500만원 (5층)

평균 매매가 (최근 3건 기준): 약 89,167만원

4.2. 최근 전월세 시세 분석

2026년 1월: 보증금 52,000만원 (1층, 11층)

2026년 4월: 보증금 55,000만원 (2층)

평균 전세가 (최근 3건 기준): 약 53,000만원

4.3. 전세가율 분석

평균 전세가율: (53,000만원 / 89,167만원) * 100 ≈ 59.44%

5. 생활정보

5.1. 단지 내/외부 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재합니다.

5.2. 교육 시설

덕의초등학교가 동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주차 시설

총 주차대수는 265대로, 지하 주차장이 구비되어 있습니다.

5.4. 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 법적 제한

본건은 준공업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 공부상 차이

건축물대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

6.3. 기타 리스크

임대 내역이 미상이므로, 공실 발생 시 임대 수익에 영향을 줄 수 있습니다.

주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치한 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의성 측면에서 무난한 주거 환경을 제공합니다.

등기부상 권리관계가 매우 양호하여 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

다만, 공항 소음 영향 지역, 토지거래허가구역 지정 등의 제약 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 적정 수준이며, 향후 지역 개발 및 시세 상승 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안전한 권리 관계

모든 권리 사항이 말소되는 조건으로 매각되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 전혀 없습니다.

8.2. 입지 및 개발 가능성

지하철 양천구청역이 근거리에 위치하고 있으며, 준공업지역 및 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.3. 시세 대비 경쟁력

감정가 87,900만원은 최근 실거래가 평균(약 89,167만원) 대비 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 산정

최근 2026년 5월과 6월의 실거래가는 88,000만원에서 90,000만원 사이입니다.

본건의 감정가는 87,900만원으로, 시세 범위의 하단부에 위치하고 있습니다.

인수해야 할 임차 보증금이나 부담해야 할 별도의 권리가 없는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

9.2. 적정 입찰가 범위 제시

안전한 권리관계와 현재 시세를 반영하여, 감정가 대비 100% ~ 105% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 87,900만원 ~ 92,300만원 사이로 추정됩니다.

실제 입찰 시에는 법원 매각 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.