나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13777 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,단독주택,오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 시내버스정류장 및 다소 원거리에 지하철2,5호선 "까치산역,신정역,목동역"등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물(사용승인일;2020.07.24.)내 제3층 제301호로서 외벽; 석재 및 석재타일 등 마감 창호; 새쉬창호 입니다

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대;후첨 "내부구조도"참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

급배수설비 및 위생설비,화재탐지 및 경보설비, 승강기설비,도시가스설비 및 주차설비 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄시되는 세장형의 토지로,도시형생활주택(단지형다세대) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 폭 약 6m 와 폭 약4m 정도의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1;도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등.용도;단독 다가구 아파트 연립 다세대,지정기간;2025.08.26~2026.05.25),토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트 기간;2025.10.20~2026.12.31.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계'미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13777 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건지 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제3층 제301호

건물명: 지디로뷰

용도: 도시형생활주택

1.3. 면적 및 평가

감정가: 271,000,000원

토지면적: 17.39㎡ (약 5.26평)

건물면적: 27.57㎡ (약 8.34평) (전용면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통수단으로는 인근에 시내버스정류장이 있고 다소 원거리에 지하철 2, 5호선 "까치산역, 신정역, 목동역" 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 단원석 외 1명 (2020-08-04)

* 공유자전원지분전부이전: 박종석 (2020-12-04)

* 압류: 남부천세무서장 (2023-04-25) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-09)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-18

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-30

확정일자: 2020-11-24

배당신고일자: 2023-09-18

대항력: 없음

비고: 공동담보, HUG 인수조건 변경

3.3. 말소기준권리

압류 (남부천세무서장, 2023-04-25)

3.4. 특이사항 및 인수/소멸 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 주의사항: 임차인 정창수 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2018년 건축, 37.05㎡, 6층 건물(M펠리체)은 2026년 5월 30,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 810만원/㎡)

* 2000년 건축, 53.84㎡, 4층 건물(한양)은 2026년 5월 25,500만원에 거래되었습니다. (면적당 약 474만원/㎡)

* 1995년 건축, 41.32㎡, 1층 건물(기린아트빌라)은 2026년 5월 16,900만원에 거래되었습니다. (면적당 약 409만원/㎡)

본건(2020년 건축, 27.57㎡)의 경우, 가장 유사한 건축 연도의 M펠리체(2018년 건축)의 면적당 시세를 적용하면 약 22,350만원으로 추정할 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 271,000,000원이며, 주택도시보증공사(HUG) 보증액이 265,000,000원으로 이는 해당 물건의 현재 시세가 감정가 수준임을 시사합니다. 소형 도시형생활주택으로 신축 연식 등을 고려할 때, 감정가 또는 HUG 보증액 근처의 가치를 형성할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: 지디로뷰

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 846-38번지 (신축 주소: 서울특별시 강서구 강서로8길 166-8)

* 사용승인일: 2020년 7월 24일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 6층 건물 중 제3층 제301호

* 외벽: 석재 및 석재타일 마감

* 창호: 새쉬창호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 전용면적: 27.57㎡ (약 8.34평)

* 주요 설비: 급배수 및 위생 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 주차 설비 구비

5.2. 편의/교육 시설

* 주변에 "신정초등학교"가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 2, 5호선 역이 다소 원거리에 위치합니다.

* 주변은 주거 단지 및 근린생활시설로 형성되어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지이용계획상 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역)에 해당하며, 이는 건축 및 이용에 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 충족해야 매수인이 인수하는 보증금이 없으므로, 해당 조건 이행 여부 확인이 필수적입니다.

6.2. 시장 리스크

* 작은 면적으로 인해 임대 수익률이나 향후 매각 시 실수요자층이 제한될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 현장 조사 및 주변 정보 확인 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정은 소음 등 간접적인 영향을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 강서구 화곡동에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 특히, HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 보증하고 있어 물건의 신뢰성을 높여줍니다. 권리관계는 압류가 말소기준권리이며, 임차인 관련 명도는 조건부로 해결될 예정입니다. 공항 관련 지구 지정은 잠재적 제약사항으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 사용승인)으로 비교적 최신 설비와 구조를 갖추고 있습니다.

* 서울 시내에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이 명확하여 명도 후 추가적인 금전적 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 작은 면적 대비 감정가 및 HUG 보증액이 높아, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 271,000,000원, HUG 보증액 265,000,000원을 고려하고, 유사 건물의 시세 및 신축 연식 등을 종합적으로 분석한 결과, 본건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 약 250,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 7.7% 낮은 금액이며, 낙찰 후 명도 관련 조건을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.