나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13739 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2018.10.16) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 '도시형생활주택 단지형 다세대주택'입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평지의 정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제4층 제401호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13739 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 261,000,000원입니다. 토지면적은 16.85㎡(약 5.10평)이며, 건물면적은 28.61㎡(약 8.65평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 홍OO입니다.

건축물대장 상 건물 사용승인일은 2018년 10월 16일로, 약 8년차 건물입니다. 건물명은 '백문하우스'이며, 본건은 지상 6층 건물 중 4층에 위치한 호실입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다. 또한, 본건 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 9월 18일 접수된 갑7번 가압류(채권자: 주택도시보증공사)입니다.

본건과 관련하여 다음과 같은 권리 내역이 존재합니다.

* 을5: 주택임차권 (채권자: 홍세나, 권리금액: 240,000,000원, 접수일자: 2025-06-05) - 전입일자 2021-05-24, 확정일자 2021-04-19. 해당 임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 있으나, 최종 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 갑11: 강제경매 (채권자: 홍세나, 권리금액: 240,000,000원, 접수일자: 2025-12-08) - 본 경매 사건과 동일합니다.

기타 권리로는 소유권이전 등기, 신탁등기 말소, 압류 등이 있으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이거나 이미 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 1,519,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(홍세나)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-24

확정일자: 2021-04-19

배당신고일자: 2025-06-05

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 홍세나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-24

확정일자: (미상)

배당신고일자: 2025-06-05

대항력: 있음

비고:

보증금이 0원인 임차인 홍세나 씨의 경우, 상세 내역이 불명확하여 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다. 공부상 '도시형생활주택 단지형 다세대주택'으로 등재되어 있으며, 주된 이용 형태는 주거용입니다. 강서구청 인근에 위치하여 행정 편의 및 관련 생활 인프라 접근이 용이합니다.

1.4. 생활정보

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

강서구청이 인접해 있어 행정 관련 서비스 이용이 편리하며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 가능성: 을구 5번 주택임차권(홍세나, 240,000,000원)은 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 상당한 재정적 부담으로 이어질 수 있는 주요 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 함께, 인수 가능성 여부에 대한 명확한 사실 확인이 필수적입니다.

* 정보 불확실성: 보증금 0원인 임차인 홍세나 씨에 대한 상세 정보가 미상으로, 추가적인 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2018년 준공으로 비교적 신축급에 속하나, 시간이 지남에 따라 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 감정가가 시장 가치 대비 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 강서구청 인근이라는 입지 조건은 생활 편의성을 제공합니다.

가장 큰 이슈는 선순위 임차권의 인수 여부입니다. 만약 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 변제받는다면, 매수인은 권리 인수 부담 없이 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있습니다. 반대로, 보증금 인수 시 상당한 추가 비용이 발생하므로, 입찰 전 관련 배당 내용을 면밀히 확인하고 잠재적 인수 비용을 고려한 전략 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 상태를 유지하고 있어 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 입지: 강서구청 인근이라는 위치적 이점은 향후 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 잠재적 시세차익: 권리 관계가 명확히 정리되고 시장 상황이 뒷받침될 경우, 현재 감정가 대비 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 261,000,000원

최근 실거래가 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2019년식)의 19.98㎡ 면적 물건이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건(28.61㎡, 2018년식)의 적정 시장 가치는 약 309,000,000원 수준으로 추정됩니다.

핵심 리스크인 임차인 보증금 240,000,000원의 인수 가능성은 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 을구 5번 임차권의 '인수' 조항 간의 상충으로 불확실성이 존재합니다. 만약 임차 보증금이 전액 배당 처리되어 인수 부담이 없다면, 감정가가 시세보다 낮으므로 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

보수적인 접근을 위해, 시세 수준과 감정가, 그리고 잠재적 인수 위험을 종합적으로 고려하여 추천 입찰가 를 275,000,000원 으로 제안합니다.

이 가격은 시세의 약 89% 수준으로, 감정가 대비 상승 여력이 있으면서도 잠재적 위험을 감안한 가격입니다. 본 입찰 전, 임차인의 배당 여부 및 예상 배당률을 반드시 최종 확인하여 인수 부담을 정확히 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.