나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13768 [1] 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "영남초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2021.02.10.) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4M 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시 설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역( 동작관악교육청 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+ 건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역< 수도 권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 금천구 독산동 907-12번지에 위치한 해뜨는집 제3층 제301호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13768 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 286,000,000원입니다.

토지 면적은 17.67㎡(약 5.35평)이며, 건물 면적은 29.78㎡(약 9.01평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건축물 정보

건물명: 해뜨는집

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 907-12 (신주소: 서울특별시 금천구 문성로 56-5)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2021년 02월 10일

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 제3층 제301호

주용도: 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설

건축면적: 179.98㎡

대지면적: 304.8㎡

건폐율: 59.05%

용적률: 194.06%

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 286,000,000원

토지 면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

토지 지분: 17.674㎡ (약 5.35평)

건물 면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물 지분: 29.78㎡ (약 9.01평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "영남초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

인근에 영남초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 지역 내에서 기본적인 편의시설 및 상업시설을 이용할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설이나 부정적 영향이 있는 시설은 현재 파악되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 7일자 울산세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 을구의 주택임차권(김상수, 보증금 259,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

그 외 압류, 강제경매 등은 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 없습니다. (단, 물건명세서상 지상권은 기재되어 있으나, 등기부상으로는 확인되지 않습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강민재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 04월 21일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(김상수)

보증금: 259,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 19일

확정일자: 2021년 05월 10일

배당신고일자: 2023년 08월 14일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 주택임차권 등기 존재 (말소 예정)

3.3. 주의사항

본 물건은 임차인 김상수 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 강민재는 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(김상수) 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 259,000,000원에 대한 HUG 인수조건 변경 및 포기 조건이 명시되어 있으므로, 낙찰자는 임차보증금 승계 부담은 없으나, 매각 조건에 따른 절차를 정확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금천구 독산동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

건축물대장상 공동주택(다세대주택)과 제1종근린생활시설 복합 건물로, 1층에 근린생활시설이 포함될 수 있습니다.

4.2. 인근 거래 사례

최근 2026년 5월 거래 사례를 보면,

* 독산동 886-6번지 소재 2017년식 다세대주택(전용 53.72㎡)이 440,000,000원에 거래되었습니다.

* 독산동 972-50번지 소재 2023년식 다세대주택(전용 29.87㎡)이 325,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 면적 및 건축 연도가 유사한 사례입니다.

* 독산동 960-11번지 소재 2012년식 연립주택(전용 21.99㎡)이 140,000,000원에 거래되었습니다.

4.3. 시세 분석

본건(전용 29.78㎡)과 가장 유사한 거래 사례인 독산동 972-50번지(2023년식, 전용 29.87㎡)가 325,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 이를 기준으로 산정할 수 있습니다. 본건은 2021년 신축으로 건축 연령이 더 짧다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 인근으로 도보 이용 가능한 거리에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 있습니다. 또한, 영남초등학교 인근으로 상업시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

5.2. 교육 시설

본건 북측 인근에 영남초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다. 또한, 금천구 내 다른 초, 중, 고등학교 및 교육기관으로의 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 기타

건물 내 기본적인 급배수, 위생, 도시가스, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 주택도시보증공사(HUG)의 채권 회수 및 임차인 보증금 관련 특이사항이 존재합니다. 임차인 김상수의 경우 대항력은 없으나, 259,000,000원의 보증금에 대한 명확한 포기 조건이 수반되므로, 낙찰 후에도 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

본건 토지는 외국인 등이 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다. (2025.08.21 ~ 2026.08.25, 외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대) 및 (2025.10.15 ~ 2026.12.31, 아파트) 에 포함되어 있어, 향후 토지 거래 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 각종 도시계획법규의 적용을 받으므로, 건축 및 개발 행위 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 신축급 다세대주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 비교적 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 보증금 포기 조건이 매각의 핵심적인 주의사항입니다. 낙찰자는 이 조건을 충족해야 하므로, 입찰 전 해당 조건의 세부 이행 절차 및 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

비교적 최근에 유사 면적의 다세대주택이 감정가 대비 높은 금액으로 거래된 점을 감안하면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, HUG 관련 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2021년 준공) 다세대주택으로 상품성이 양호합니다.

* 소형 면적(약 9평)으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 및 임대 투자가 가능합니다.

* 독산동 핵심 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 차익 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 거래 사례 중 본건과 면적(전용 29.78㎡) 및 건축 연도(2021년)가 유사한 독산동 972-50번지(2023년식, 전용 29.87㎡)의 2026년 5월 거래가 325,000,000원을 기준으로 판단할 때, 본건의 시장 가치는 320,000,000원 ~ 340,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 286,000,000원과 비교했을 때, 시세 반영 및 경쟁 입찰 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

HUG 관련 조건에 대한 정확한 확인 및 법률 자문 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.