나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경797 [1] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제101호 근린상가 경매

서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 가산대명벨리온, 제1층 제101호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경797(서울남부지방법원 경매6계). 감정가 2,000,000,000원, 최저가 1,600,000,000원. 매각기일은 2026-08-14입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 797 [1]
소재지	서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제101호
도로명주소	서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 가산대명벨리온, 제1층 제101호
용도	집합건물
매각기일	2026.08.14
관할법원	서울남부지방법원 경매6계 ((02)2192-1973(구내:1973))
이용제한	대공방어협조구역, (접함)산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 준공업지역, 도시지역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, (접함)국가산업단지, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, (접함)지구단위계획구역

서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제101호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	46.95㎡ (14.20평)
건물면적	117.80㎡ (35.63평)

금액

감정가	2,000,000,000원
최저가	1,600,000,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	160,000,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.15	2,000,000,000원	유찰
2차	2026.08.14	1,600,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 &apos;가산디지털단지역&apos; 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 &apos;가산디지털단지역&apos;이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지하16층 건물 내 제1층 제101호 외 1개로서, (사용승인일 : 2017.11.27.) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 강화유리 창호 등 입니다.
이용상태: 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
설비내역: 본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 본건은 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태등: 본건은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)
공부와의 차이: 해당사항 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경797 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제101호

용도: 근린상가

감정가: 2,000,000,000원

토지면적: 46.95㎡ (약 14.2평)

토지지분: 46.95㎡ (약 14.2평)

건물면적: 117.80㎡ (약 35.6평)

건물지분: 117.8㎡ (약 35.6평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털단지역'이 소재하여 교통 상황은 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층 건물 중 제1층 제101호이며, 2017년 11월 27일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리 창호로 시공되었습니다.

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형이며, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리인 하나은행의 근저당(2018.01.24. 접수, 986,400,000원)보다 늦은 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

이로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 강영호

보증금: 70,000,000원

차임: 3,300,000원

전입일자(사업일자): 2024-10-29

확정일자: 2024-10-29

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약 (주요 권리 내역)

- 소유권이전: 2018-01-24 (한성유엘산업주식회사)

- 근저당 (말소기준권리): 하나은행, 2018-01-24 접수, 986,400,000원

- 근저당 (공동담보): 하나은행, 2024-08-29 접수, 600,000,000원

- 가압류: 하나카드, 2025-10-28 접수, 25,932,707원

- 가압류: 중소기업은행, 2025-11-10 접수, 68,853,959원

- 가압류: 기술보증기금, 2025-11-21 접수, 697,000,000원

- 임의경매: 하나은행, 2025-12-09 접수, 1,626,327,861원

- 가압류: 구유정, 2025-12-17 접수, 35,440,000원

- 압류: 금천구, 2026-05-21 접수

- 압류: 금천구, 2026-06-04 접수

총 등기부채권액은 2,413,626,666원입니다.

* 물건명세서 참고사항

- 별도등기 있음: 1토지(을구1번 지상권설정) 추정. (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

가산디지털단지는 '서울 IT 허브'로 불리며 대표적인 오피스 상권입니다. 지하철 1호선과 7호선이 교차하는 역세권으로 교통 접근성이 뛰어나며, 경인고속도로 및 서부간선도로와 인접하여 서울 도심 및 수도권 이동이 용이합니다.

본건이 위치한 가산동 일대는 지식산업센터와 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 특히 직장인 수요가 외식업과 서비스업을 견인하며, 주중과 주말 모두 꾸준한 매출을 유지하는 '주거상업지역'의 특징을 보입니다.

주요 소비층인 20~40대 직장인들은 점심시간에 가성비 좋은 식당을 선호하며, 배달 서비스 이용률도 높아 빠르고 효율적인 식사를 중시하는 경향이 있습니다.

인기 업종으로는 종합소매, 한식, 의약/의료기기 등이 있으며, 특히 한식 업종은 서울시 평균 대비 높은 영업이익을 기록하며 견고한 이용률을 보이고 있습니다.

주변에 대형 아울렛 쇼핑몰(마리오아울렛, W몰 등)이 있어 주말 유동 인구도 상당합니다.

5. 생활정보

* 교통

- 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털단지역' 도보 이용 가능

- 다수의 노선버스 운행, 버스정류장 인근 위치

- 차량 진출입 용이, 인접 도로망 발달

* 편의시설

- 대형 쇼핑몰 (마리오아울렛, W몰 등) 인근 위치

- 다양한 근린생활시설 및 오피스 편의시설 이용 가능

* 주변 환경

- 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 밀집 지역

- 소음, 공해 등 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다. (검색 결과: 서울 금천구 '숨결'은 폐쇄된 소각장을 재생한 문화 공간으로, 현재 운영 중인 혐오시설에 대한 부정적 정보는 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 물건명세서상 '1토지(을구1번 지상권설정) 추정'의 별도등기 존재가 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있으며, 정확한 내용 및 인수 여부는 추가적인 등기부 확인 및 법률 자문이 필요합니다. (현재 제공된 집합건물 등기부 요약에는 지상권 설정 등기가 명확히 확인되지 않습니다.)

* 토지이용계획 제한: 본 건은 준공업지역이나, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 이용, 거래 등에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 외국인 등의 토지 거래 계약에 관한 허가구역 지정은 거래 시 주의가 필요합니다.

* 공동담보: '공동담보' 물건으로, 이는 본 건 외에도 다른 물건과 함께 담보로 제공되었음을 의미합니다. 경매 절차 진행 시 별도 채권자의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 뛰어난 입지 조건과 풍부한 직장인 배후 수요를 바탕으로 상권이 활성화된 지역에 위치한 근린상가입니다. 교통의 편리성과 주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 기본적인 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 인수 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, '별도등기'의 존재 가능성과 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항들은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 또한 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 가산디지털단지 역세권으로 유동인구 및 배후 수요 풍부.

* 안정적인 상권: 오피스 및 지식산업센터 밀집으로 주중/주말 꾸준한 수요 발생.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음.

* 다양한 업종 가능성: 한식 등 인기 업종 외에도 다양한 근린생활시설 입점 가능.

* 향후 가치 상승 잠재력: 서울 서남권 디지털 산업의 중심지로서 지속적인 발전 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

감정가 2,000,000,000원 기준으로, 본건과 유사한 조건의 가산동 상가 매매 사례를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 18억 원 ~ 22억 원 수준으로 추정됩니다.

다만, '별도등기'의 존재 여부 및 인수 조건, 기타 토지이용계획상의 제한 사항 등에 대한 정밀 분석이 필요하므로, 상기 추정치는 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 시장 가치 및 현장 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.

따라서, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 19억 원 ~ 21억 원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.1.물건 기본정보