나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경795 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제3층 제303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 위주의 주택지대이나 인근 대로(가로공원로,강서로)변으로 근린생활시설이 산재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(화곡역)이 소재하는 등으로 대중교통편의성은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물내 제3층 제303호로서, 외벽: 석재붙임, 벽돌타일붙임, 치장외벽재 붙임 등, 내벽: 벽지 및 타일 등. 창호: 샷시 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도 제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 난방설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

매우 완만한 경사지대에 위치한 3필지 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대-19세대) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서남측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역 (2015-03-24) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트 기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경795 (1)

물건 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제3층 제303호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설 - 사무소)

감정가: 328,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 28.84㎡ (약 8.73평)

건물 면적: 58.57㎡ (약 17.73평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화원중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 위주의 주택지대이나, 인근 대로변으로는 근린생활시설이 산재하고 있어 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제303호입니다. 외벽은 석재붙임, 벽돌타일붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

본건은 매우 완만한 경사지에 위치한 3필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대, 19세대) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 서남측으로는 포장된 세로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 3월 24일 접수된 대림동새마을금고의 근저당권 (설정액: 274,800,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 3월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 최초 소유권 보존: 손명숙 외 1명 (2017.01.31)

* 공유자 전원지분 전부 이전: 강희묵 (2017.03.27)

* 소유권 이전 (강제경매): 이종화 (2020.03.24, 2019타경106191)

* 근저당권 (공동담보): 대림동새마을금고 (2020.03.24, 274,800,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시결정: 대림동새마을금고 (2025.12.04, 235,143,490원) - 본 건 경매 개시

채권 총액 (말소기준권리 기준): 274,800,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

화곡역을 중심으로 형성된 상권으로, 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 오피스텔 및 다세대 주택이 많아 배후 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 대로변에 위치하여 가시성이 좋고, 유동인구 또한 어느 정도 확보될 수 있는 입지입니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

본 건은 제2종근린생활시설(사무소)로 활용 가능하며, 소규모 사무실이나 1인 사업장, 세무사, 법무사 사무실 등 전문직 종사자들에게 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 각종 병원, 은행, 마트, 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

인근에 화원중학교가 소재하며, 다수의 초등학교 및 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히 공항 관련 구역 및 대공방어협조구역 등은 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 기존 건물 용도상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 직접적인 영향권 내에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대관계 기타 미상: 현재 임차인 정보 외에 다른 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

* 공동담보: 채권자가 동일한 여러 부동산에 담보가 설정되어 경매가 진행될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 인근에 위치한 근린상가(사무소) 물건입니다. 비교적 넓은 건물 면적과 준수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 현재는 소유자가 직접 사용하거나 공실 상태일 가능성이 높습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

7.2. 강점

* 역세권 인근의 편리한 교통 및 생활 환경

* 소형 사무실로 활용 가능한 실용적인 면적

* 명확한 권리 관계 및 인수 부담 없음

* 주변 상업 및 주거지 혼합으로 꾸준한 수요 기대

7.3. 약점

* 제3종일반주거지역 상업시설 용도로 건폐율, 용적률의 추가적 활용 여지 제한

* 지역 내 경쟁 상권 존재

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 매력

본 건은 서울의 주요 도심 접근성이 양호한 강서구에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 역세권 주변 상권의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있으며, 저렴한 취득가격을 고려할 때 시세차익 또한 기대해볼 만한 물건입니다. 소유권 이전 후 신규 임차인 유치를 통해 적극적인 수익률 관리가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 328,000,000원 대비 시세 및 현황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다. 본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 적용하여 보수적으로 접근합니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율을 참고하여, 본 건의 입지, 면적, 향후 수익성 등을 감안할 때 80% ~ 90% 수준의 낙찰가율을 예상합니다.

9.2. 제시 제안

본 건의 예상 입찰가는 감정가 328,000,000원의 85% 수준인 약 278,800,000원으로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 권리 변동 사항 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.