나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13657 [1] 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제5층 제507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "구일역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 제5층 제507호로서, (사용승인일: 2019-06-05) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 업무시설(오피스텔)/제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 20m, 북측, 남측으로 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(입안)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축 법>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표 면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금150,000,000원 임대차계약일자 : 2023년1월5일 임차권자 : 유하경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13657 (1)

채권자: 유

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제5층 제507호

건물명: 퀸즈파크 구일

용도: 오피스텔

사용승인일: 2019년 6월 5일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

건물면적: 17.36㎡ (약 5.25평)

감정가: 130,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 "구일역"이 인근에 있어 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑구 5번: 강제경매 (채권자: 유하경, 금액: 150,000,000원) - 말소기준권리

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 유하경, 금액: 150,000,000원, 말소: 인수)

3.2. 임차인 현황

임차인: 유

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입신고일 (사업자등록일): 2023년 2월 6일

확정일자: 2023년 1월 6일

배당신고일자: 2025년 7월 16일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 등기부등본 상 을구 1번 임차권이 말소되지 않고 '인수'되는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다. 특히, 임차인이자 채권자가 동일인(유하경)이라는 점은 채권 회수 의지가 강함을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변에 구일중학교, 구일공원 등이 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 조사를 진행한 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

4.2. 상권 특성

본건은 주거와 상업 기능이 혼합된 지역에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 및 외부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 큰 리스크는 을구 1번 주택임차권의 인수입니다. 임차인 유 는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 150,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 부족한 금액만큼 낙찰자가 인수해야 합니다. (채권자인 유 가 임차인이기도 하므로, 경매 절차에서 보증금 전액 회수가 이루어지지 않으면 잔액 인수 부담이 발생합니다.)

6.2. 기타 확인 사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 토지이용계획상 제한사항이 존재합니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 등)으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 퀸즈파크 구일 오피스텔은 역세권 입지에 준신축급 건물로, 잠재적 가치가 있는 물건입니다. 그러나 현 시세 및 감정가(130,000,000원) 대비 높은 금액의 선순위 임차인(보증금 150,000,000원)이 대항력을 갖추고 있으며, 이 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않으면 낙찰자가 인수해야 하는 큰 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 낙찰 시 총 투자 비용이 예상치를 크게 초과할 수 있으므로, 임차인과의 협의 또는 배당 결과 예측을 통해 실질적인 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 구일역 초역세권의 우수한 입지조건을 갖추고 있습니다.

* 2019년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호하며 상품성이 있습니다.

* 주변에 업무지구 및 주거단지가 있어 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 22일에 129,000,000원(4층), 2026년 6월 10일에 131,000,000원(6층) 및 131,500,000원(11층)에 거래되었습니다. 이를 종합해 볼 때, 현재 시세는 약 130,000,000원에서 131,500,000원 사이로, 평균 약 130,500,000원으로 추정됩니다. 감정가 역시 130,000,000원입니다.

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(유 )의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 부담입니다. 이는 현 시세 및 감정가를 훨씬 상회하는 금액입니다. '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본건의 순수 부동산 가치와 해당 위험 요소를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 현 시세 및 감정가를 참고하되, 인수되는 임차보증금에 대한 위험 프리미엄을 충분히 반영하여 입찰가를 산정할 것을 제안합니다.

이에 따라 적정 예상 입찰가는 약 128,000,000원으로 판단됩니다. 이 가격으로 낙찰받더라도, 만약 임차 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.