나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104543 [1] 서울특별시 동작구 상도동 279-456 미성해드림 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 '상도초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2018.05.09.) 외벽은 치장벽돌붙임 마감 등 창호는 섀시창호마감 등임.

이용상태

단지형 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 장방형 토지로서, 단지형 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 노폭 약 7m 내외 및 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05) (지정기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.))임. 기호2 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05) (지정기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경104543 (1) 사건의 부동산 경매 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104543 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 상도동 279-456 미성해드림 2층 203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 299,000,000원

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제203호

* 사용승인일: 2018년 5월 9일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 및 지분

* 토지면적: 21.51㎡ (약 6.51평)

* 토지지분: 21.51㎡ (약 6.51평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

* 건물지분: 24.53㎡ (약 7.42평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 주요 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간 및 대상 확인 필요)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용 명시.

* 물건명세서 참고사항: 주택도시보증공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다'는 확약서 제출됨.

* 위반건축물: 집합건축물대장에 위반건축물 표시가 있음.

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 동작구 상도동 소재 '상도초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 아파트, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측 약 7m, 남서측 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리는 2020년 1월 29일 접수된 광주세무서장의 압류입니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

* 이후 접수된 소유권 외 권리(압류, 근저당, 주택임차권 등)는 매각으로 인하여 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(권주호, 237,000,000원)은 '말소' 처리되어 있습니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

* 임차인 현황 상 주택도시보증공사(권주호)의 보증금은 237,000,000원이나, '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다 [cite: 임차인 현황].

* 물건명세서 상 주택도시보증공사로부터 대항력을 포기하고 보증금반환청구권을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 권리가 매수인에게 승계되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

* 지역 특성: 제1종일반주거지역으로, 주거 기능이 중심인 지역입니다.

* 생활편의: 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 상도초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 기반시설: 위생, 급배수, 난방 설비 및 주차시설, 승강기 등의 편의시설을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있어, 추후 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 매수인의 부담이 될 수 있으며, 자산 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 동안 특정 대상(외국인, 아파트 등)에 대한 토지거래 계약 시 허가를 받아야 하므로, 향후 거래 시 절차가 복잡해질 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 주택도시보증공사가 채권자로 경매를 진행하였으며, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

그러나 집합건축물대장에 '위반건축물'로 기재되어 있다는 점은 중대한 리스크 요인입니다. 이로 인한 향후 발생 가능한 행정적 제재 및 추가 비용 발생 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 입지: 상도초등학교 인근의 주거 지역으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 지역의 다세대주택 거래가는 평당 약 3,800만원에서 5,970만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 299,000,000원이며, 전용면적 약 7.42평을 고려할 때 평당 약 4,030만원으로, 최근 거래 시세 범위 내에 있거나 다소 낮은 수준입니다.

다만, 본건은 '위반건축물'이라는 중대한 하자를 안고 있어, 이에 대한 제재 비용 및 해소 방안 마련을 위한 추가 비용 발생을 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 230,000,000원에서 270,000,000원 사이로 제안하며, 투자자는 위반건축물 해소 방안 및 비용을 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.