나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104515 [1] 서울특별시 종로구 청운동 15-7 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 청운동 소재 "청운중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까치 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2002.12.21.) 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지의 가장형 토지로서 다세대주택건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청운중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서울백악산일원)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),도시관리계획 입안중(2020-03-26)(청운동 일대 지구단위계획구역 입안),서울도심(2019-08-09)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104515 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 청운동 15-7 3층301호 (건물명: 드림빌)

* 건물 용도: 다세대주택

* 감정가: 1,564,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새천년종합건설주식회사

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 198.34㎡ (약 60.0평)

* 건물 전용 면적: 153.57㎡ (약 46.5평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 종로구 청운동에 위치하며, "청운중학교" 북서측 인근입니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 역사문화환경보존지역(서울백악산일원), 중점경관관리구역(역사도심) 등 다수의 도시관리계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 도시관리계획 입안 중(2020-03-26)인 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2021.11.05. 근저당권 - 새천년종합건설주식회사)

* 소유권보존 (여정원)

* 근저당권 (새천년종합건설주식회사, 2021.11.05.) - 말소기준권리

* 근저당권 (임종명, 2024.07.25.) - 말소

* 압류 (서울특별시 종로구, 2024.07.11.) - 말소

* 압류 (종로세무서장, 2025.01.09.) - 말소

* 압류 (서광주세무서장, 2025.02.11.) - 말소

* 압류 (종로구(서울특별시), 2025.02.24.) - 말소

* 임의경매개시결정 (새천년종합건설, 2025.12.08.) - 본건 경매개시

* 압류 (국민건강보험공단, 2025.12.19.) - 말소

* 매각으로 인해 위 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-08-17

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명확한 권리관계 파악 및 명도 협상 시 추가 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 없음) - 상세 확인 필요

4. 상권분석

* 본건은 종로구 청운동의 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 학교, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 역사문화 중심지 인근으로, 지역적 특성이 강한 상권입니다.

5. 생활정보

* 주변에 청운중학교 등 교육시설이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 차량 접근성이 양호하고 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 청운동 지역은 서울 도심의 문화적, 역사적 가치가 높은 지역으로, 주변 생활 편의시설은 일반적인 주거지역 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 0원 특이사항)

* 토지이용계획상의 다수 제한사항 (자연경관지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 토지거래허가구역 등)

* 다수의 권리(압류, 근저당)가 설정되었었으며, 특히 채권 최고액 합계가 23억원으로 감정가를 상회하여 채무 부담이 높은 상태였습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 있을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 도심의 역사, 문화적 가치가 높은 지역에 위치한 다세대주택입니다.

* 건축년도가 2002년으로 비교적 최신 축에 속하며, 감정가는 15.64억원으로 책정되었습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이라는 특이사항이 있으며, 이는 명도 과정에서 추가적인 확인과 협상이 필요할 수 있습니다.

* 다수의 토지이용계획상 제한이 존재하여 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심, 특히 종로구 청운동이라는 입지적 희소성.

* 주변 시세 대비 잠재적 가격 메리트 확보 가능성 (시세 분석 참조).

* 대항력 있는 임차인의 보증금 0원으로 인한 인수 부담 최소화 (단, 확인 필수).

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 6월 6일: 경복파크빌 (96.48㎡ 전용) 7.9억원

* 2026년 7월 22일: 라임카운티 (151.8㎡ 전용) 17.7억원

* 2026년 7월 14일: 청운벽산빌리지 (141.39㎡ 전용) 17.4억원

* 본 물건(153.57㎡ 전용)은 비교 대상 물건 중 151.8㎡ 및 141.39㎡와 면적 및 용도가 유사합니다.

* 2026년 7월 실거래가를 기준으로 볼 때, 본 물건의 시세는 약 18.4억원 수준으로 추정됩니다.

* 따라서 감정가 15.64억원 대비 시세는 높은 편이나, 낙찰가율 70~80%를 고려하면 11억원 ~ 13억원대 입찰가가 고려될 수 있습니다.

9.2. 인수 보증금

* 대항력 있는 임차인 최 의 인수 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 관련 보증금: 확인되지 않음.

9.3. 예상 입찰가

* 감정가: 156,400,000원

* 주변 시세(추정): 약 18.4억원

* 건물 면적(153.57㎡) 및 입지 고려 시, 보수적으로 감정가 대비 80% 수준인 약 12.5억원부터 고려해볼 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 0원인 점, 시세 대비 잠재적 메리트 등을 감안하여, 경쟁 상황을 고려하여 12억 5천만원 ~ 13억 5천만원 사이에서 전략적인 입찰을 추천합니다. (정확한 명도 및 권리관계 재확인 필수)

*주변 혐오시설 관련: 본 물건 소재지 인근에서 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 본 지역은 역사문화 보존 지역 및 주거지역으로 지정되어 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.