나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13749 [1] 서울특별시 금천구 독산동 291-1 현대지식산업센터 제7층 제비-709호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 아파트, 대형마트, 오피스텔, 아파트형 공장 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역 임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "독산역" 등이 소재 하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2014.02.28자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 26층 건물 내 7층 비-709호로서, 외 벽 : 페어글래스 창호 등 창 호 : 페어글래스 창호

이용상태

공장(지식산업센터)[상호명 : (주)동아건설)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트형 공장 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복6차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제 2015-255호)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호)(2020.05 .01.))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교 육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외 국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) , <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경13749 (1)

소재지

서울특별시 금천구 독산동 291-1 현대지식산업센터 제7층 제비-709호

용도

지식산업센터 (집합건축물대장상 '공장'으로 등재)

감정가

820,000,000원

토지면적

32. 51㎡ (약 9.83평)

토지지분

32. 51㎡ (약 9.83평)

건물면적

128. 64㎡ (약 38.91평)

건물지분

128. 64㎡ (약 38.91평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

중소기업은행

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, "가산중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 대형마트, 오피스텔, 아파트형 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황은 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "독산역"이 소재하여 접근성이 양호합니다.

본건 북측으로는 왕복 6차선 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을8 근저당권 (중소기업은행, 2020-11-11 접수, 426,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 근저당, 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

* 별도등기, 공동담보, 토지 별도등기가 있습니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '토지 을구 3번 구분지상권설정 등기(2014.02.05. 접수)'가 명시되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 부담입니다.

임차인 현황

* 임차인: 유승덕

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액

2,213,457,364원 (말소기준권리 이후 채권은 소멸될 가능성이 높으나, 총액은 참고용입니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 독산동 일대는 다수의 지식산업센터와 기업들이 밀집한 지역으로, 비즈니스 활동이 활발한 상업 및 산업 지구입니다.

주변에 대형마트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 직주근접 환경을 갖추고 있습니다.

"가산중학교" 인근에 위치하여 교육 시설과의 연계성도 고려할 수 있습니다.

지하철 "독산역"이 인접해 있어 외부와의 교통 연계성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

교통

지하철 1호선 독산역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설

대형마트, 다양한 근린생활시설 등이 주변에 분포하여 일상생활 및 비즈니스 활동에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설

가산중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경

아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등이 복합적으로 자리 잡아 주거와 업무 기능이 혼합된 지역입니다.

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 (구분지상권 인수): 물건명세서에 명시된 '토지 을구 3번 구분지상권설정 등기'는 매수인이 인수해야 하는 권리이므로, 이에 따른 권리 행사 범위 및 제약 사항을 면밀히 파악해야 합니다.

* 건축물대장상 용도: 집합건축물대장상 '공장'으로 등재되어 있으나, 실제로는 지식산업센터로 이용 중인 점은 관련 법규 및 업종 제한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류 및 압류가 등기부상 존재하나, 대부분 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만 최종적인 권리관계는 법원의 매각 허가 결정 내용을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등 관련 법규에 따른 다양한 제한사항(가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하므로, 물건의 활용 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 특히 교육환경보호구역은 남부교육청 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 현대지식산업센터 내 지식산업센터(구분건물)로, 지하철 독산역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

감정가는 8.2억 원이며, 토지 약 9.83평, 건물 약 38.91평으로 구성되어 있습니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, '토지 별도등기'인 구분지상권은 인수 부담이므로 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

건축물대장상 '공장'으로 표기된 점과 다양한 토지이용 제한사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 독산역 인근으로 교통이 편리하여 임대 및 실사용 가치가 높습니다.

* 산업단지 배후: 금천구는 IT 및 제조업 기반 산업 단지가 발달하여 지식산업센터에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 넓은 실사용 면적: 약 38.91평의 건물 면적으로 사업장 운영 또는 투자용 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가를 기준으로 향후 낙찰가 변동 가능성을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 용도 활용성: 지식산업센터로 이용 중인 점을 감안하여, 실제 사업 운영에 적합한 업종 및 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보의 제한성과 복잡한 권리관계(특히 인수 부담이 있는 구분지상권) 및 법적 제약 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

입찰 예정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 법원 경매 절차 진행 상황, 인수되는 권리에 대한 법률적 검토 등을 면밀히 진행하신 후, 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.