나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104529 [1] 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 "서울남부초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 "신대방역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2022-01-07) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(20 25-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금370,000,000원 임대차계약일자 : 2022년1월22일 임차권자 : 전창근

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104529 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 390,000,000원

토지면적: 17.99㎡ (약 5.44평)

건물면적: 25.86㎡ (약 7.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

건축물대장상 사용승인일: 2022년 01월 07일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제503호

건물 외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 "서울남부초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭습니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 "신대방역"이 소재하여 제반 교통 여건은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본상 권리 분석

소유권보존: 김진성 외 1명 (접수일자: 2022-01-12)

공유자전원지분전부이전: 조석훈 (접수일자: 2022-03-15)

주택임차권: 전창근 (접수일자: 2024-05-10, 금액: 370,000,000원, 말소됨)

강제경매: 주택도시보증공사 (접수일자: 2025-12-03, 금액: 370,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 고은채

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-04

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원이지만 대항력이 존재하므로 주의가 필요합니다.

임차인: 주택도시보증공사(전창근)

보증금: 370,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-15

확정일자: 2022-02-16

배당신고일자: 2024-05-10

대항력: 없음

비고: 본 임차권은 등기부상 말소되었으며, 주택도시보증공사의 확약서에 따라 매수인에게 인수되지 않는 보증금입니다.

3.3. 말소기준 권리

서울중앙지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경104529)입니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다.

주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인 전창근의 보증금 370,000,000원에 대한 대항력 및 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권은 포기되었습니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 중 지상권 개요가 있으나, 상세 내용은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 다세대 주택의 면적별 시세는 다음과 같습니다.

- 제일빌라(1991년 건축, 30.92㎡): 185,000,000원

- 드림하우스(2015년 건축, 29.56㎡): 320,000,000원

- 어반팰리스(2018년 건축, 45.37㎡): 390,000,000원

본건은 2022년 신축으로, 제시된 주변 시세와 비교했을 때 건물 신축 연도가 가장 최신이라는 장점이 있습니다. 다만, 감정가 390,000,000원 대비 건물 면적 25.86㎡는 평당 가격으로 환산 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

권리 분석상 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

건축 연도(2022년) 및 입지 조건을 고려할 때, 주변 신축 빌라 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세와 감정가의 차이를 감안하여, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준인 312,000,000원 ~ 351,000,000원 범위에서 입찰가격을 검토해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주택가 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육시설

서울남부초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 전창근의 보증금 370,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보이나, 관련 서류를 철저히 재확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 고은채는 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역

본건은 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 대상자가 외국인 등으로 명시되어 있어 내국인 매수인에게는 해당되지 않을 가능성이 높으나, 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축으로 건물 상태가 양호하며, 신대방역 역세권 및 서울남부초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 권리상 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 다만, 감정가가 유사 면적의 최근 거래 시세보다 높게 책정된 점과 대항력 있는 임차인(고은채)의 존재는 신중한 접근이 필요합니다. HUG의 확약서 내용을 바탕으로 명도 리스크를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급(2022년 준공) 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대 가능합니다.

신대방역 역세권과 초등학교 인접으로 실수요자 및 투자수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 인수 부담(보증금)이 없어 명도 후 즉시 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

입찰 희망가는 감정가 390,000,000원의 80% ~ 90% 수준인 312,000,000원 ~ 351,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 세부 권리 분석 결과 등을 종합적으로 반영하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.