나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104590 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1686-9 서초교대이편한세상 101동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철2·3호선 '교대역' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 다세대주택 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 2·3호선 '교대역' 및 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 8층 802호로서, 외벽 : 시멘트 페인팅 및 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트(후면 별첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 외곽으로 도로 개설되어 있으며, 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2014-08-14)(접함), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정빕법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수진개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등/ 허가대상: 단독, 다가구, 연립 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31.)임,

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104590 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1686-9 서초교대이편한세상 101동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 346,100,000원

토지면적: 42.46㎡ (약 12.84평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 정비구역

특수물건정보: 중복사건, 정비구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철 2·3호선 '교대역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 다양한 근린생활시설 및 다세대주택 등으로 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2·3호선 '교대역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 16층 건물 중 8층 802호입니다.

외벽은 시멘트 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시창호 마감으로 되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

토지는 부정형이며, 아파트 건물 부지로 이용 중입니다.

아파트 단지 외곽으로 도로가 개설되어 있으며, 차량 통행이 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박준영

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 분석

말소기준권리: 을1 (근저당, 우리은행, 2022-03-11, 183,600,000원)

등기부채권 총액: 2,754,400,000원

소유권보존 등기일: 2010-06-01

등기부상 채권 총액은 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/주거 환경

서초동 교대역 인근의 배후 주거 단지로서, 각종 편의시설 및 생활 인프라가 풍부하게 갖추어져 있습니다.

주변에 아파트 단지, 상업 시설, 업무 시설 등이 혼재하여 활발한 지역입니다.

4.2. 교통 접근성

지하철 2·3호선 교대역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 서초교대e편한세상

주소: 서울특별시 서초구 서초동 1686-9

사용승인일: 2010년 5월 6일

총 동수: 6개동

총 세대수: 435세대

최고층: 20층, 최저층: 3층

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 면적 정보

건물 전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

토지 지분 면적: 42.46㎡ (약 12.84평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 정비구역 지정

본 건은 중복사건으로 분류되어 있으며, '정비구역'으로 지정되어 있습니다.

다만, 최근 서초구의 사실조회 회신에 따르면, 현재 '도시 및 주거환경정비법'에 따른 재건축 사업과는 무관한 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 사업 진행 가능성과 현재 사업 부재 상태를 모두 고려해야 함을 의미합니다.

6.2. 토지 이용 규제

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 도로, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 건축물 용도 아파트 등) 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.3. 잠재적 혐오시설

물건지 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 ' (한강)폐기물매립시설 설치제한지역'과 같은 광역적인 환경 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 핵심 지역인 교대역 역세권에 위치한 아파트로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

모든 선순위 권리가 말소될 예정이며, 임차인도 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

정비구역 지정은 장기적인 가치 상승 잠재력을 내포하고 있으나, 현재 재건축 사업과 직접적인 관련이 없다는 점을 유의해야 합니다. 중복사건 또한 경매 진행 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남권, 교대역 초역세권의 희소성 있는 물건

* 편리한 교통: 지하철 2, 3호선 및 다수의 버스 노선 이용 편리

* 안정적인 주거 환경: 주변 편의시설 및 학군 우수 (상대보호구역 포함)

* 잠재적 가치 상승: '정비구역' 지정으로 인한 미래 개발 가능성 (현재 사업 무관 확인)

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸 예정, 임차인 대항력 없음

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 약 3억 4천만원 ~ 3억 5천만원 수준으로 판단됩니다.

동일 면적의 최근 매매 사례가 3억 5백만원(2026년 6월 8일, 84.97㎡)임을 고려할 때, 본 건의 감정가(3억 4천 6백 10만원)는 시세 대비 합리적인 수준입니다.

다만, 중복사건 및 정비구역 지정의 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근한다면, 3억 3천만원 ~ 3억 4천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 최근 실거래가보다 약간 높은 수준인 3억 3천 5백만원 선을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.