나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3839 [1] 서울특별시 서초구 양재동 217 서울오토갤러리 지1층금관(가동)비113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 ‘양재시민의숲역(지하철 신분당선)’ 남서측 부근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건은 차량접근이 용이하며 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평지붕 지하6층, 지상6층 건물 내 제지1층 제금관(가동)비113호로서, (사용승인일: 2003.08.12.) - 외 벽 : 알루미늄복합판넬 마감 등임. - 내 벽 : 페인팅 및 타일붙임, 인테리어 마감 등임. - 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 근린생활시설(휴게음식점)으로, 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 자동차관련시설 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25m 내외, 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역(양재택지), 도로(저촉), 유통업무설비(세부시설조성계획결정된 시설이므로 도시정비과 별도확인요함), 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가 구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 내부구조 확인은 폐문 및 이해관계인의 부재 등에 따라 부득이 외부관찰, 주변 탐문 및 건축물 현황도 등을 참고한 결과, 가벽을 통해 휴게음식점 및 사무실로 구획한 상태임. 또한, 과거 인접호수와 일체로 이용된 적이 있는 것으로 파악되는바, 정확한 경계확인 등은 추후 경매 참여 시 별도의 확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 소재지 및 명칭

• 소재지: 서울특별시 서초구 양재동 217 서울오토갤러리 지1층금관(가동)비113호

• 신주소: 서울특별시 서초구 양재대로11길 36 (양재동)

• 건물 명칭: 서울오토갤러리

1.2. 물건 개요

• 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3839 (1)

• 용도: 근린상가 (공부상 근린생활시설(휴게음식점), 현황 공실)

• 감정가: 887,000,000원

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 농협은행주식회사

1.3. 면적 정보

• 토지 면적: 47.44㎡ (약 14.35평)

• 토지 지분: 47.44㎡ (약 14.35평)

• 건물 면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

• 건물 지분: 192㎡ (약 58.08평)

1.4. 건물 정보

• 건축구조: 철골철근콘크리트구조 평지붕

• 건물 층수: 지하6층, 지상6층

• 해당 층: 제지1층 제금관(가동)비113호

• 사용승인일: 2003년 08월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

• 본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 ‘양재시민의숲역(지하철 신분당선)’ 남서측 부근에 위치합니다.

• 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

• 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 신분당선 양재시민의숲역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

• 양재대로, 남부순환로 등 주요 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

• 철골철근콘크리트 구조의 평지붕 건물이며, 본건은 지하 1층에 위치합니다.

• 외벽은 알루미늄복합판넬 마감, 내벽은 페인팅 및 타일, 인테리어 마감으로 보입니다.

• 창호는 샷시 창호 마감입니다.

2.4. 토지 현황

• 인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 자동차관련시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

• 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역(양재택지)입니다.

• 도로 저촉, 유통업무설비, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

• 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지 관련, 지정 기간 상이)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

• 2016년 11월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액 751,800,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

• 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서 상 '지상권개요' 내용이 비어있음)

3.3. 임차인 현황

• 임차인: 김주현

• 보증금: 0원

• 차임: 200,000원

• 전입일자(사업일자): 2019년 11월 27일

• 대항력: 없음

• 확정일자 및 배당신고일자 정보는 미상입니다.

• 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 기타 권리 사항

• 집합건물 등기부 요약 상 소유권 이전, 신탁 말소, 근저당, 임의경매 개시 결정 등의 권리 변동이 확인됩니다.

• 최종적으로 농협은행의 근저당을 말소기준으로 본건이 임의경매(채권자: 농협은행)로 진행 중입니다.

• 등기부채권 총액: 751,800,000원 (농협은행 근저당)

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

• 본건이 소재한 양재동 지역은 서울오토갤러리, 코스트코, 이마트, 하이브랜드몰 등 대형 유통시설과 LG전자 서초R&D캠퍼스, 현대자동차 본사 등 주요 기업 및 공공기관이 밀집해 있어 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

• 양재시민의숲역 인근으로 유동인구가 꾸준히 존재하며, 인근 도로를 통한 접근성 또한 우수합니다.

4.2. 경쟁 환경

• 양재대로변을 따라 다양한 종류의 상가 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 경쟁은 활발한 편입니다.

• 본건은 근린상가 및 자동차 관련 시설로 활용되는 건물 내에 위치하여, 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

• 단지 주변으로 코스트코, 이마트, 하이브랜드몰 등 대형 쇼핑 시설과 양재꽃시장, 하나로마트 등 생활 편의 시설이 인접해 있습니다.

• 양재시민의숲이 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

• 주요 기업 및 연구단지(LG전자 서초R&D캠퍼스, 현대자동차 본사 등)가 위치하여 직주근접의 이점을 가집니다.

5.2. 교통 시설

• 지하철 신분당선 양재시민의숲역(매헌역)을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 시내외 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

• 차량 이동 시 경부고속도로, 양재대로 등 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서 상 특이사항

• 현황 공실 상태이며, 감정평가서 상 가벽을 통해 휴게음식점 및 사무실로 구획한 상태임을 확인하였습니다.

• 과거 인접 호수와 일체로 이용된 이력이 있어, 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이 발생 가능성이 있습니다. 정확한 경계 확인 등은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

• 건물 내부 구조 확인은 외부 관찰, 주변 탐문 및 건축물 현황도를 참고하였으며, 상세한 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 상 제한

• 본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역(양재택지)에 해당합니다.

• '도로' 저촉, '유통업무설비', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등의 도시계획 및 법률적 제한 사항이 존재합니다.

• 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지 등) 충족 시 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타 리스크

• 주변에 혐오시설로 인식될 수 있는 시설(예: 장례 시설 등)은 직접적으로 인접해 있지 않으나, 대규모 개발(AI 업무지구, 주거벨트 조성 등)이 진행 중인 지역이므로 향후 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

• 건물의 전용률이 상대적으로 낮을 수 있어, 체납된 관리비 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동, 신분당선 양재시민의숲역 인근에 위치한 근린상가입니다. 양재대로변에 자리한 서울오토갤러리 건물 내 지하 1층에 해당하며, 양재시민의숲역 도보 이용 및 차량 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 주변으로는 대형 유통시설, 업무시설, 연구단지가 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

권리 분석상 말소기준권리인 근저당보다 선순위 권리는 없으며, 임차인 김주현 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 현황 공실 상태이며 가벽으로 구분된 내부 구조, 과거 인접 호수와의 일체 이용 이력 등은 실제 이용 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요한 부분입니다. 또한, 토지이용계획 상 복잡한 제한 사항들이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 서초구 양재동, 양재시민의숲역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 상권 잠재력: 대형 유통시설, 업무 단지, 연구 단지가 집약된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석상 비교적 안전한 물건입니다.

* 활용 다각화: 근린상가 용도로, 내부 구조 변경 등을 통해 다양한 업종으로 활용 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 887,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 건물의 현재 상태 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현황 공실 및 내부 구조에 대한 추가 확인 필요성, 토지 이용계획 상 제한 등을 감안할 때, 감정가 이하의 합리적인 낙찰가 확보가 중요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 상가 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 비교 분석, 그리고 본건의 명도 가능성 및 예상 소요 비용 등을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

투자를 고려하신다면, 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 전문가와 상담하여 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 기반으로 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.