나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104556 [1] 서울특별시 관악구 신림동 94-282 해담채 102동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신관중학교" 남동측 인근에 위치한 "해담채" 제102동 제5층 제501호로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하고 제반 대중 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 6층 공동주택(도시형생활주택단지형다세대주택)으로 건물의 사용승인일은 2015년 9월 8일입니다 외벽: 미장 석재 붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)의 건부지로 이용되고 있습니다.

설비내역

주거용 건물의 기본적인 위생 및 급탕시설,난방,냉방,승강기,주차설비,화재방재설비등 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지 4필지가 일단의 토지로 형상은 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 중로2류(폭 15~20m)의 중로와 폭 약 6m의 도로와 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

토지 1~4 공통 도시지역,제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18.)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025.10.15.)(지정기간:2025년10월20일~2026년12월31일/아파트(아파트혼재단지의연립포함),토지거래계약에관한허가구역)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 토지 3~4 추가 토지1~4 공통이외에 토지 3~4 토지에 중로2류(폭15m~20m)(접함) 추가

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104556 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 94-282 해담채 102동 5층501호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2015년

감정가: 318,000,000원

토지면적: 20.28㎡ (약 6.13평)

건물면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신관중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 토지는 중로2류(폭 15~20m)와 폭 약 6m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (접수일자: 2022-08-29, 채권액: 120,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 임차인: 최창문 (보증금 370,000,000원, 전입일자 2022-04-18, 확정일자 2022-04-18).

집합건물 등기부상 '주택임차권(을7)'으로 등기되어 있으며, '말소: 인수'로 표기되어 있습니다.

'대항력 있음' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 존재합니다.

다만, 물건명세서 상 신청채권자로부터 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 취지의 확약서가 제출된 점을 반드시 확인해야 합니다. 이 확약서의 법적 효력 및 조건에 따라 실제 인수 여부가 결정됩니다.

* 임차인: 유한별 (보증금 0원, 차임 0원). 전입일자 2024-12-11, 대항력 없음. 본 건에 영향을 미치지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 최창문의 보증금 370,000,000원이 실제 인수 대상이 될 경우, 매수인의 실질적인 인수 금액이 발생하므로 각별한 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 관악구 신림동의 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 중심의 상권입니다.

인근 "신관중학교"가 있어 교육 관련 인프라가 있습니다.

지역 내 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역을 분석한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: "신관중학교"가 인근에 위치합니다. (추가적인 학교 정보는 주변 검색을 통해 확인할 수 있습니다.)

교통: 서울 시내 주요 지역으로 연결되는 버스 노선 이용이 편리하며, 지하철역 접근성은 도보 또는 대중교통 이용 시 용이합니다. (가까운 지하철역 및 노선 정보는 별도 확인 필요)

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (대규모 쇼핑몰, 종합병원 등은 별도 확인 필요)

건물 정보: 2015년 9월 8일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 공동주택(도시형생활주택)입니다.

설비: 주거용 건물의 기본적인 위생, 급탕, 난방, 냉방, 승강기, 주차, 화재방재 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(최창문)의 보증금 370,000,000원 인수 가능성입니다.

감정평가액(318,000,000원)이 임차인 보증금(370,000,000원)보다 낮아, 낙찰받을 경우 총 매입 비용이 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

등기부상 '인수' 표기와 물건명세서 상 임차인의 '대항력 포기' 확약서 내용이 상충할 수 있으며, 이는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매각 기일이 해당 기간(2025.10.20~2026.12.31)에 포함될 경우 허가 절차를 거쳐야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 도시형생활주택으로, 지역 내 기본적인 생활 환경 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

그러나 등기부상 '인수'로 명시된 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 370,000,000원은 매수인이 부담해야 할 상당한 금액으로, 감정가보다 높은 금액이므로 투자에 매우 신중해야 합니다.

임차인이 제출한 대항력 포기 확약서의 법적 효력 및 실제 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 정확한 투자 판단이 어렵습니다.

이러한 중대한 권리관계의 불확실성으로 인해, 본 물건은 상당한 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

서울 시내에 위치한 소형 주택으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 인수 문제가 명확하게 해결되어 추가 부담이 없다면, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 고려한 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 '인수 보증금' 제외라는 조건과 실질적인 권리 관계의 불확실성 때문에 복잡성이 높습니다.

임차인 최창문의 보증금 370,000,000원이 인수된다면, 감정가 318,000,000원 대비 인수 금액이 훨씬 높아 매수인의 총 지출이 감정가를 크게 초과하게 됩니다.

최근 유사 물건 매매가(29.56㎡, 2015년 준공)가 320,000,000원임을 감안할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 320,000,000원으로 추정됩니다.

만약 370,000,000원을 인수해야 한다면, 320,000,000원(시장가치) - 370,000,000원(인수 보증금) = -50,000,000원 이 되어, 실질적인 자본 가치가 마이너스 상태입니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 문제가 해결되지 않을 경우, 예상 입찰가는 실질적으로 0원에 수렴하거나, 법적 쟁점 확인 전까지는 입찰을 유보하는 것이 합리적입니다.

만약 임차인의 보증금 370,000,000원이 법적 효력이 있는 확약서 등으로 인해 인수되지 않는다고 확정될 경우, 감정가의 80~90% 수준인 약 254,400,000원 ~ 286,200,000원 범위 내에서 보수적으로 접근할 수 있습니다.

그러나 현재 상황에서는 인수 보증금 문제를 최우선으로 명확히 한 후, 그 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 최저 250,000,000원 이하에서 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.