나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104522 [1] 서울특별시 관악구 신림동 509-2 소노캐슬 2층202호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울남부초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 남부순환로 후면의 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 신대방역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서 외벽 : 치장벽돌, 스톤코트 등 내벽 : 벽지, 내장타일 등 창호 : 샷시창호.

이용상태

공부상 용도 사무소이나 현황 주거용으로 이용중임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 평지로 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 남동측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

공부상 용도 사무소이나 현황 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 허준구는 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임(2025.12.02.)
- 제시외 건물 포함
- 공부상 용도 사무소이나 현황 주거용으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104522 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 509-2 소노캐슬 2층202호 (신 주소: 서울특별시 관악구 남부순환로153길 8-3)

용도: 업무시설 (현황 주거용으로 이용 중)

감정가: 243,600,000원

토지면적: 24.92㎡ (약 7.54평) / 토지지분: 24.92㎡

건물면적: 55.45㎡ (약 16.77평) / 건물지분: 55.45㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2014년 10월 14일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울남부초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 남부순환로 후면의 주거지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 신대방역이 근거리에 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

지적도상 남동측으로 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

최근 신림동 일대는 대규모 재개발 사업(신림뉴타운 등)이 활발히 추진되면서 도시 환경 개선 및 미래 가치 상승이 기대되고 있습니다. 신림선 경전철 개통 및 난곡선 추진 등 교통 인프라 확충 호재도 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 12월 5일 접수된 채권자 허 의 강제경매 개시 결정 등기(갑3)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 을구 3번의 주택임차권(허 , 보증금 230,000,000원)입니다.

이 임차권은 매수인에게 인수되는 권리이며, 전입일자 2020년 5월 4일, 확정일자 2020년 5월 4일로 대항력이 있습니다.

감정평가서 요약 및 물건 명세서에 따르면, 해당 임차인의 보증금 230,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. (2022년 4월 23일 10,000,000원 증액되었음).

임차인 허 는 경매 신청 채권자이기도 합니다. (경매 신청일 2025년 12월 2일 관련 기록 있음, 배당요구일자 2024년 5월 16일).

이 외 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

인수되는 총 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당이 이루어진 후 인수될 수 있는 금액을 의미할 수 있습니다. 임차권 등기의 인수 조건에 따라 실질적으로 230,000,000원의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 신림동 일대는 과거 고시촌 이미지가 강했으나, 최근 대규모 재개발 사업이 진행되면서 미니 신도시급으로 변모하고 있습니다.

신림역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 음식점, 카페, 상점 등이 밀집해 있으며, 골목형 상점가(신림별빛거리 등)로 지정되어 활성화가 기대됩니다.

주변에 신림현대종합상가, 신원시장 등 전통적인 상권도 존재합니다.

향후 재개발 완료 시 주거 인구 증가와 함께 상업 시설의 가치도 동반 상승할 것으로 전망됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신림역 및 신림선, 근거리 지하철 신대방역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 교육: 서울남부초등학교가 인근에 위치하고 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 대규모 재개발 사업 진행에 따라 생활 편의 시설이 점차 확충되고 있으며, 주변 상권을 통해 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 주변 지역에 병원 및 의원급 의료기관이 다수 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 허 씨의 보증금 230,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 용도는 업무시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 이용 중이므로, 명도 과정에서 협의가 필요하며, 경우에 따라 법적 절차가 추가될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 조건을 가진 매수자는 취득 시 토지거래 허가를 받아야 하므로, 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 증액된 임차보증금: 임차 보증금이 2022년 4월 10,000,000원 증액되었음을 감안할 때, 최초 계약 내용 및 증액 관련 사항을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 업무시설로, 현황 주거용으로 이용 중입니다.

단지 내 대규모 재개발 사업이 진행 중이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 개선되고 있어 지역의 미래 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 신청 채권자라는 점입니다. 임차인 허 의 보증금 230,000,000원 중 배당받지 못할 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다.

또한, 공부상 용도와 현황 용도가 불일치하여 명도 시 추가적인 고려가 필요합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신림뉴타운 등 대규모 재개발 사업 진행에 따른 향후 시세 상승 잠재력.

* 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 인수 부담으로 인해 감정가 대비 저가 매수 기회 발생 가능성.

* 신림역 및 신대방역 역세권으로의 접근성 및 교통망 확충 (신림선, 난곡선 등).

* 권리 분석상 명확한 인수 금액(임차보증금) 외 추가적인 복잡한 권리 관계 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 243,600,000원

인수 가능한 보증금 (최우선변제권 및 대항력): 230,000,000원 (허 임차보증금)

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본 건은 임차보증금 230,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 이 점을 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 즉, 순수 부동산 가치에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 고려해야 합니다.

감정가 243,600,000원에서 인수될 수 있는 보증금 230,000,000원을 제외하면, 이론적인 부동산 가치는 약 13,600,000원이 됩니다.

하지만 이는 현실적인 입찰가 책정에 어려움이 있습니다. 따라서, 물건의 시장 가치, 향후 재개발로 인한 상승 가능성, 그리고 인수 보증금 부담을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 보수적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

통상적으로 인수 부담이 큰 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 170,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 신중하게 검토하시는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 권리 분석, 배당표 예측 등을 통해 더욱 구체적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.