나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104549 [1] 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울난우중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제3층 제304호로서 (사용승인일: 2018.09.13.) 외벽: 석재 붙임 마감 등. 창호: 하이샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.

설비내역

전기·위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 1층 피로티 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 3필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약10미터 내외, 북서측으로 노폭 약2미터 내외(막다른 도로)의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표토지인 646-317번지 기준 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인의 폐문부재로 관련공부, 외부관찰 및 일반적·표준적 상황을 기준으로 본건내용 표시하였으니, 경매진행 및 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104549 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 3층 304호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 23.59㎡ (약 7.14평)

* 토지지분: 23.59㎡ (약 7.14평)

* 건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

* 건물지분: 29.97㎡ (약 9.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 준공년월: 2018년 09월 13일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울난우중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지형상: 북서측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 3필지 일단의 부정형 토지입니다.

* 인접도로: 남서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북서측으로 노폭 약 2미터 내외(막다른 도로)의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 01월 29일 광주세무서장의 압류 등기입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 주요 권리 현황:

* 소유권보존: 2018년 09월 19일 (장해숙 외 3명)

* 소유권 이전: 2019년 03월 06일 (정용철, 매매)

* 주택임차권: 2021년 03월 23일 말소 등기 (박총명, 192,000,000원)

* 압류: 2020년 01월 29일 (광주세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매: 2025년 12월 08일 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(임차인: 박총명)

* 보증금: 192,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 03월 06일

* 확정일자: 2019년 03월 07일

* 배당신고일자: 2021년 03월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 주변 시세 (2026년 7월 거래 기준):

* 제일빌라 (1991년식, 30.92㎡): 18,500만원

* 드림하우스 (2015년식, 29.56㎡): 32,000만원

* 어반팰리스 (2018년식, 45.37㎡): 39,000만원

* 분석: 본건 대림아트빌은 2018년 준공된 신축급 건물로, 전용면적 29.97㎡(약 9.07평)입니다. 비슷한 연식 및 면적의 주변 다세대주택은 3억원 초중반대에 거래되고 있는 점을 고려할 때, 본건의 감정가 221,000,000원은 시세보다 낮은 수준으로 판단됩니다. 향후 시세 상승 여력이 충분히 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: '서울난우중학교' 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (단, 교육환경보호구역 관련 사항은 동작교육청에서 최종 확인이 필요합니다.)

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주차: 건물 내 1층 피로티 주차장을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 서류: HUG(주택도시보증공사)와 임차인 간의 확약서 내용 검토 및 법률적 해석이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히 외국인 대상 토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 내에서 외국인에게는 제약이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 현장 확인의 한계: 현장 조사 시 폐문부재로 이해관계인과의 소통이 어려웠으며, 내부 물건 상태 확인에 제약이 있었습니다.

* 도로 접면: 북서측으로 접한 도로가 막다른 도로로, 일부 차량 통행 및 접근성에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 2018년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속하며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인과의 권리관계가 명확히 정리되어 있어 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점이 매우 큰 장점입니다. 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높다고 판단되며, 교육 및 교통 환경도 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 다만, 복합적인 토지이용계획 상의 제약과 현장 확인의 한계점은 입찰 전 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2018년식)로 관리비 부담 및 노후도에 대한 우려가 적습니다.

* 임차인 대항력 소멸 및 인수 보증금 0원으로 명도 절차가 간편하고 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 주변 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 신림동 지역의 지속적인 개발 가능성으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 221,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 2018년식, 29.56㎡ (드림하우스): 320,000,000원

* 2018년식, 45.37㎡ (어반팰리스): 390,000,000원 (평당 약 860만원 수준)

* 본건(29.97㎡, 2018년식)의 면적과 연식을 고려할 때, 시장가치는 2억 5천만원에서 2억 8천만원 범위로 추정됩니다.

* 인수되는 권리가 없고 감정가가 시세보다 낮다는 점을 감안할 때, 감정가를 상회하는 적극적인 입찰 전략이 유효합니다.

* 예상 입찰가 : 245,000,000원 (2억 4천 5백만원)

* 본 예상 입찰가는 현재까지의 시세, 권리분석 결과, 감정가 등을 종합적으로 고려한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.