나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104585 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1699 동마아파트 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신우초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 내 제14층 제1403호로서, 외벽: 몰탈위페인트 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 다수필지가 일단으로 아파트 건부지로 이용중이며, 대체로 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호9):도시지역, 제2종일반주거지역(2024-06-20), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호10):도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2024-06-20), 하천(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호11~15):도시지역, 제2종일반주거지역(2024-06-20) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104585 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1699, 동마아파트 14층 1403호

신주소: 서울특별시 관악구 호암로 527, 14층 1403호

용도: 아파트

감정가: 471,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적 (토지 지분): 28.76㎡ (약 8.70평)

건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

건축물대장상 연면적: 8,726.68㎡ (전체 건물)

건축물대장상 대지면적: 2,524.2㎡ (전체 대지)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO (OK저축은행)

1.4. 특이사항

유동화물건, 중복사건, 정비구역, 재정비촉진지구 지정

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신우초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

신림역(지하철 2호선) 등 주요 대중교통 이용을 위한 버스 노선이 잘 갖춰져 있습니다.

본건 북측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-06-20), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (외국인 등 대상, 아파트 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2001년 2월 28일 접수된 신한은행 근저당 (을2)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 박형섭 (1996-02-24)

* 근저당: 신한은행 (2001-02-28, 42,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 신한은행 (2010-10-12, 48,000,000원) - 소멸

* 근저당: 신한은행 (2012-10-17, 60,000,000원) - 소멸

* 근저당: 신한은행 (2014-12-19, 19,900,000원) - 소멸

* 근저당: 오케이저축은행 (2021-10-28, 243,600,000원) - 소멸

* 근저당: 테크메이트코리아대부주식회사 (2021-12-31, 30,000,000원) - 소멸

* 근저당: 유미캐피탈대부주식회사 (2022-01-03, 45,000,000원) - 소멸

* 근저당부채권질권설정: 유미캐피탈대부주식회사 (2023-08-07, 30,000,000원) - 소멸

* 임의경매: 오케이저축은행 (2025-12-10, 221,876,964원) - 현재 경매 사건

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-12-18) - 소멸

* 압류: 관악구 (2026-03-31) - 소멸

* 임의경매: 신한은행 (2026-04-13) - 소멸 (2026타경67)

총 등기부채권 금액: 488,500,000원

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

명시된 임차인이 없으며, 인수되는 보증금 또한 없습니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

본건이 위치한 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지, 다세대 및 단독 주택이 혼재되어 있습니다.

인근에 학교와 근린생활시설이 입지하여 주거 기능에 필요한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 편의시설 및 상업 시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 동마아파트 14층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조입니다.

건물은 지상 14층, 지하 2층 규모이며, 총 83세대가 거주 중입니다.

내부에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 신우초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 대중교통을 통해 시내 주요 상업 및 편의시설 접근이 용이합니다.

* 병원/의료시설: 인근에 병원 및 의원급 의료 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 및 재정비촉진지구 지정: 향후 재개발 또는 재건축 가능성을 내포하나, 사업 추진 시기 및 방식, 추가 부담금 등에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 현장 확인 불가: 현장 방문 시 이해관계인의 폐문 부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하여, 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 이는 경매 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계에 대한 정확한 정보가 파악되지 않아, 인수할 임차인이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 아파트로, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 물건입니다.

주변 환경은 주거지로서 기본적인 편의시설을 갖추고 있으며, 신우초등학교가 인접하여 자녀가 있는 세대에 교육적 이점이 있습니다.

다만, 정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시계획에 따른 가치 상승 잠재력과 동시에 사업 진행에 따른 불확실성 및 불편함이 공존할 수 있습니다.

내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 투자 결정 시 반드시 현장 재확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없음

* 서울시 내 아파트로서의 기본적인 가치 보유

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적 개발 가능성

* 신림동 일대의 주거 수요

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 471,000,000원입니다.

최근 주변 실거래가, 물건의 내부 상태, 향후 재개발 가능성, 제반 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

내부 상태 확인이 불가한 점과 재정비촉진지구 지정에 따른 잠재적 변수를 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

일반적으로 80%~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 정확한 시세 조사 및 현장 재확인 후 최종 입찰가를 결정하시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.