나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104569 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 일반주택지대로서, 인근에 근린생활시설 및 생활편익시설, 아파트단지, 학교, 관공서, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 마을버스정류장 및 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선, 4호선 "사당역" 이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 상태임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제201호로서(2020.09.07 사용승인), 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 마감임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104569 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 2층201호

용도: 다세대주택

토지면적: 25.55㎡ (약 7.73평)

건물면적: 41.52㎡ (약 12.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2020년 9월 7일

1.3. 감정평가 요약

감정가: 475,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 일반주택지대로서, 인근에 근린생활시설, 생활편익시설, 아파트단지, 학교, 관공서, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장 및 노선버스정류장이 있습니다. 또한 근거리에 지하철 2호선, 4호선 "사당역"이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(2020.09.10), 소유권이전(2020.12.08) 후 주택임차권(2023.11.15, 보증금 430,000,000원)이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2023년 11월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류이며, 이 외 다수의 권리가 말소되었거나 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(엄태영)

보증금: 430,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 29일

확정일자: 2022년 6월 28일

대항력: 있음

물건명세서상, 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서가 제출되었습니다. 임차인이 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이에 따라 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 지상권의 경우 별도 확인이 필요할 수 있으나, 현재로서는 매각으로 인한 권리 소멸에 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

대상 물건이 위치한 남현동 일대는 주거지역으로, 단독주택과 다세대주택이 혼재되어 있으며, 일부 근린생활시설도 분포하는 지역입니다. 서울사당초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

4.2. 상권 유형

주거 지역 내에 위치하며, 사당역 역세권의 이점을 누릴 수 있는 지역입니다. 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주거 목적으로 적합한 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설 및 생활편익시설이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

서울사당초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 반환채권의 일부를 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출한 점은 긍정적입니다. 그러나, 법적 절차상 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제 관련 리스크

해당 물건은 아래와 같은 토지이용계획 및 제한사항의 적용을 받습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 150m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (주요산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 등)

6.3. 기타 리스크

토지 이용 및 건축 관련 법규 준수 여부에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 남현동에 위치한 신축(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 사당역 역세권의 우수한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 4억 7,500만원으로, 면적 대비 적정 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금반환채권 일부 포기 및 임차권 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 상황입니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 규제가 적용되므로 투자 전 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 사당역 역세권의 우수한 입지 및 교통망

* 비교적 신축(2020년) 건물로 상품성 양호

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

감정가: 475,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

최근 매매 사례 분석 시, 비슷한 시기에 거래된 인근 다세대주택들의 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 본 물건의 감정가는 시장 시세를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매수인의 실질적인 투자 비용을 낮추는 효과가 있습니다.

이에, 현재 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려하여 450,000,000원 ~ 470,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 현장 조사 및 권리관계의 최종 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.